Woonmaatschappijen

De Vlaamse regering wil tegen 1 januari 2023 sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren samenvoegen tot één woonactor met slechts één speler per gemeente, zo zegt het Vlaamse Regeerakkoord. Tegelijk wil de Vlaamse regering de impact van het publiek aandeelhouderschap versterken in de sociale huisvestingsmaatschappijen. Lokale besturen zijn de regisseurs van het lokale woonbeleid. Als regisseur van het lokale woonbeleid is deze hervorming voor lokale besturen dan ook van groot belang.

Tegen 1 januari 2023 wil de Vlaamse Regering komen tot woonmaatschappijen: sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) en sociale verhuurkantoren (SVK’s) vormen dan één woonactor met slechts één speler per gemeente: de woonmaatschappij. Een aantal zaken moeten nog verduidelijkt worden.

Om te komen tot de woonmaatschappijen zijn er twee trajecten.

Het eerste traject in het proces is het afbakenen van het werkingsgebied waarin die woonmaatschappij zal werken. Dat is een opdracht waarvan minister van wonen, Matthias Diependaele, het initiatiefrecht aan de gemeente heeft gegeven. De woonactoren moeten betrokken worden bij deze afbakening en het voorstel moet besproken worden op het lokaal woonoverleg. De betrokken woonactoren moeten ook een advies geven op het voorstel (zie verder  bij documenten), waarop de gemeente een gemotiveerde  reactie dient op te geven. Tegen 31 oktober 2021 dienen lokale besturen een door de gemeenteraad gedragen voorstel van werkingsgebied aan de Vlaamse regering te bezorgen, op basis waarvan die Vlaamse Regering de werkingsgebieden zal vaststellen. Het werkingsgebied moet aan een aantal criteria voldoen:

• Het doel is dat het voorgestelde werkingsgebied van de woonmaatschappij valt binnen de recent afgebakende referentieregio’s. Uitzonderlijk zal hierop een afwijking mogelijk zijn.  De Vlaamse Regering hanteert daarvoor het 'pas toe of leg uit’-principe. Dit stelt dat afwijken van het algemene principe dat samenwerkingen passen binnen of samenvallen met een referentieregio enkel kan indien daar een grondige motivatie voor wordt gegeven en enkel op het niveau van een individueel samenwerkingsverband.
• De woonmaatschappij die binnen het af te bakenen werkingsgebied zal vallen, moet over minimaal 1000 sociale woningen beschikken, uitgezonderd de op de private markt in huur genomen woningen.
• Het werkingsgebied van een woonmaatschappij bestaat uit één gemeente of geografisch aaneensluitende gemeenten. De Vlaamse Regering kan uitzonderingen op het geografisch aaneensluiten van de gemeenten toestaan .
• Die woonmaatschappij zal zowel de huidige taken van de sociale huisvestingsmaatschappij en het sociale verhuurkantoor opnemen. In het werkingsgebied moet de woonmaatschappij dus over de nodige expertise kunnen bevatten om die diverse taken uit te voeren.

Dit kan je uitvoerig nalezen in de diverse brieven die minister Diependaele de gemeente heeft bezorgd.

• Brief 23 oktober 2020
• Brief 17 maart 2020

Het tweede traject is het vormen van de woonmaatschappij. De woonmaatschappij ‘ontstaat’ uit de bestaande actoren die in het afgebakende werkingsgebied aanwezig zijn.

Bestaande sociale huisvestingsmaatschappijen (of een fusie ervan) kunnen juridisch doorgroeien tot de woonmaatschappij. Lokale besturen zouden ook een nieuwe maatschappij kunnen oprichten, maar dat is niet aan te raden. Een SVK kan zich juridisch niet omvormen toe een woonmaatschappij. Het ontwerp van decreet bevat dan ook regels om SVK’s en SHM’s te integreren in de nieuwe woonmaatschappij:

• De erkende SVK’s kunnen hun erkenning en financiering behouden tot 30 juni 2023. Daarna verliezen ze van rechtswege hun erkenning. Zodra een SVK haar erkenning verliest, treedt de VMSW van rechtswege in de rechten en de verplichtingen van het SVK.
• Erkende SHM’s kunnen tot eind 2022 hun erkenning en daarmee verbonden financiering behouden. SHM’s die dan nog niet erkend zijn als woonmaatschappij kunnen een tijdelijke erkenning als woonmaatschappij krijgen tot 30 juni 2023 als ze kunnen aantonen dat ze tegen dan zullen voldoen aan alle erkenningsvoorwaarden.
• SHM’s die eind 2022 niet (tijdelijk) erkend zijn als woonmaatschappij verliezen van rechtswege hun erkenning met ingang van 1 januari 2023. Dan wordt de vennootschap vereffend, waarbij de aandeelhouders maximaal de nominale waarde van hun aandeel kunnen krijgen. Het vermogen dat daarna overblijft, gaat over op één of meer andere SHM’s of rechtsopvolger-woonmaatschappijen.

Een aantal SVK's zijn een welzijnsvereniging of een deel van een OCMW - werking. Dit houdt dus in dat de beslissingsorganen van de betrokken OCMW's de nodige stappen en beslissing zullen moeten nemen . Je leest er meer over in het draaiboek dat de VMSW heeft opgemaakt. 

Na de juridische vorming van de woonmaatschappij volgt natuurlijk de concrete invulling van de woonmaatschappij. Dit zal geen makkelijk verhaal zijn, gezien de woonmaatschappij een samengaan is van minstens één sociale huisvestingsmaatschappij en één sociaal verhuurkantoor. We spreken dus over een nieuwe inhoudelijke organisatie binnen de juridisch gevormde woonmaatschappij. Verschillende werkingen, expertise en culturen komen samen en moeten leiden tot een sterkere dienstverlening. De lokale besturen kunnen hier mogelijks wel ondersteuning bieden, maar dit is in eerste instantie een proces dat zal uitgevoerd worden door de woonactoren die de woonmaatschappij vormen.

Verloop van regelgevend proces

Het ontwerpdecreet betreffende de woonmaatschappijen is op 28 mei 2021 definitief goedgekeurd door de Vlaamse Regering, waarna het ingediend wordt bij het Vlaamse Parlement. De plenaire vergadering van het Vlaams parlement keurde het decreet goed op 8 juli 2021, waarna het de dag nadien werd bekrachtigd en afgekondigd door de Vlaamse regering. Op 16 september 2021 wer het bekendgemaakt in het Belgisch staatsblad. Op 17 december 2021 werd het bijhorende uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van verschillende besluiten over wonen goedgekeurd.

Op 4 februari 2022 stelde de Vlaamse Regering 42 werkingsgebieden vast. De beslissing is gebaseerd op de vooropgestelde criteria en op de adviezen over het gewenste werkingsgebied die de gemeenten in het najaar aan de Vlaamse Regering bezorgden.

Op 15 juli 2022 heeft de Vlaamse Regering de onderlinge verhouding van de stemrechten van de lokale besturen in de toekomstige woonmaatschappijen vastgelegd. Lokale besturen, die in het werkingsgebied van de woonmaatschappij liggen en die aandeelhouder zijn, moeten altijd over de meerderheid van de stemrechten verbonden aan de aandelen beschikken. Dit wil zeggen minstens 50% + 1 stem. Bij het vastleggen van de verhouding wordt rekening gehouden met de volgende 2 criteria: de verhouding tussen het aantal sociale huurwoningen per gemeente en de verhouding tussen het aantal huishoudens per gemeente, maar er kunnen ook bijkomende criteria gehanteerd worden, op advies van de lokale besturen.  Een lokaal bestuur uit het werkingsgebied van de woonmaatschappij kan binnen het jaar na de eerste vernieuwde samenstelling van het bestuursorgaan van de woonmaatschappij die volgt op de lokale verkiezingen een aanvraag  doen om de stemverhoudingen tussen de lokale besturen uit het werkingsgebied te wijzigen. 

Meer informatie over de vorming van de woonmaatschappij vind je hieronder en in de verschillende nieuwsberichten op deze website (zoekterm woonmaatschappij) en op de website van Agentschap Wonen Vlaanderen en VMSW.

Regelgeving:

• Decreet , zoals goedgekeurd in het Vlaams Parlement
  • Memorie van toelichting bij het ontwerp van wijzigingsdecreet ingediend in het Vlaams parlement.
  • Advies van de Raad van State
  • Nota bij het ontwerp van wijzigingsdecreet ingediend in het Vlaams parlement
• Besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van verschillende besluiten over wonen
  • Nota bij besluit van de Vlaamse regering
  • Advies van de Raad van State bij besluit van de Vlaamse regering

Nota’s Agentschap Wonen Vlaanderen en VMSW over de regelgeving

• Nota Agentschap Wonen Vlaanderen over afspraken die de Vlaamse Regering maakte over het voorafgaand traject de principes die ze heeft uitgezet (juli 2020). 
• Nota VMSW over eerste principiële goedkeuring van ontwerpdecreet  (december 2020)
• Nota Agentschap Wonen Vlaanderen over tweede principiële goedkeuring ontwerpdecreet (Maart 2021). De VMSW publiceerde dezelfde nota.
• Antwoorden op veelgestelde vragen naar aanleiding van vragenrondes voor lokale besturen, georganiseerd door de Vlaamse overheid voor lokale besturen.
• Nota VMSW over het oprichten van een nieuwe woonmaatschappij. Deze nota gaat over de voor- en de nadelen van het oprichten van een totaal nieuwe woonmaatschappij. Conclusie is dat het aan te raden is om een woonmaatschappij te vormen vanuit een bestaande sociale huisvestingsmaatschappij die zich omvormt tot een woonmaatschappij. 

Nuttige documenten

• Schematisch stappenplan besluitvorming afbakening werkingsgebied
• Overwegingen bij het afbakenen van een werkingsgebied van de woonmaatschappij
• Overzicht vragen en antwoorden, naar aanleiding van webinar op 29 oktober 2020.  Op de website van VMSW vind je nog een aantal andere FAQ’s.
• Draaiboek vorming van de woonmaatschappijen opgemaakt door VMSW en Agentschap Wonen Vlaanderen. Hierin vind je ook onder andere informatie over de wijze waarop het SVK kan opgenomen worden in de woonmaatschappjij en wat dan de rechtsgevolgen zijn van de vzw, de welzijnsvereniging of het OCMW.
• een  modelformulier voor de advisering  en een eenvoudig  ontwerp van gemeenteraadsbeslissing. Deze modeldocumenten zijn opgemaakt door Agentschap Wonen Vlaanderen om  het indienen van het advies van het werkingsgebied te vereenvoudigen. Agentschap Wonen Vlaanderen raadt het het gebruik van het modelformulier sterk aan, maar ziet het niet als een verplichting. Gemeenten kunnen in een andere vorm hun advisering werkingsgebied indienen. Belangrijk is dat alle elementen uit het modelformulier een plaats en antwoord krijgen in het advies dat de (groep van) gemeenten indienen.
• VMSW en Agentschap Wonen Vlaanderen maakten verschillende webinars over de vorming van de woonmaatschappij, specifiek voor de lokale besturen:
  • Webinar 1: Wat is de woonmaatschappij en hoe verloopt het traject ernaar toe +  presentatie
  • Webinar 2: Zeggenschap van lokale besturen in de woonmaatschappij +  presentatie
  • Webinar 3: Wat met sociale huurwoningen van lokale besturen +  presentatie
  • Webinar 4: Ondersteuningsmaatregelen voor lokale besturen +  presentatie
  • Webinar 5: Herinvesteringsverplichting: gevolgen voor lokale besturen +  presentatie
  • een webinar voor de lokale besturen over de aandelen en stemrechtenverhoudingen in de toekomstige woonmaatschappij. 
• VMSW en Agentschap Wonen Vlaanderen maakten ook andere webinars, over specfieke onderwerpen. Je vindt deze op de pagina woonmaatschappij - webinars van VMSW
• Frank Vastmans,  KU Leuven, maakte een onderzoeksrapport over hoe de venale waarde van een sociale woning kan bepaald worden. In dit onderzoeksrapport wordt rekening gehouden met de bijzondere eigenschappen van de SHM, wat betekent dat ze verplciht moet verhuurd worden volgens de sociale huurwetgeving. Vlabel baseert de schattingen van sociale woningen op deze studie.
  • Onderzoeksrapport van dhr. Frank Vastmans (KU Leuven): Uitwerking van een wetenschappelijke methodologie voor de bepaling van de venale waarde van sociale woningen (pdf - 1,4 MB)
  • bijhorende tabel met Correctiefactor venale waarde 
•  Wonen in Vlaanderen over verplichte inschrijving bij VDAB voor sociale huurder 

Webinar

Op donderdag 29 oktober 2020 organiseerde de VVSG in samenwerking met het Agentschap Wonen Vlaanderen de webinar 'Woonmaatschappijen: lokale besturen aan zet'.

Hieronder vind je de presentatie en de video van dat webinar terug. De vragen die gesteld werden tijdens dit webinar vind je terug in het bovenstaande overzicht vragen en antwoorden.