Met 125.000 gezinnen op de wachtlijst en veel huizen die aan renovatie toe zijn, zit geen enkele socialehuisvestingsmaatschappij op werk te wachten. De investeringsbudgetten worden dan ook ieder jaar benut. Op tien jaar tijd zijn ze verdrievoudigd, en de inspanningen van de socialehuisvestingsmaatschappijen ook. In deze periode zijn er ongeveer 20.000 sociale woningen bijgekomen en nog eens ongeveer even veel grondig gerenoveerd. Het aantal kleinere renovaties is nog vele malen groter. En er ligt nog veel werk te wachten.
Dat wil niet zeggen dat naast de investeringen met gesubsidieerde leningen – de ‘klassieke sociale huisvesting’ – er geen andere, aanvullende projecten op poten gezet kunnen worden. Denk bijvoorbeeld aan doorgedreven investeringen in duurzaamheid. Gesubsidieerde leningen moeten zo efficiënt mogelijk worden ingezet. Met het beschikbare investeringsvolume zouden zoveel mogelijk sociale woningen op een degelijk niveau gebracht moeten worden.
Uiteraard heeft het geen zin een beperkt aantal woningen energieneutraal te renoveren, als daardoor vele andere woningen het zonder dubbel glas of dakisolatie moeten stellen. Vandaar dat de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen gewonnen is voor aanvullende, nietgesubsidieerde investeringen in verregaande duurzame renovatie. Het split-incentivemodel dat vorig jaar in het Vlaamse Parlement werd goedgekeurd, maakt dit mogelijk. Dit model vult de bestaande renovaties aan en tilt ze op een hoger niveau, zonder gesubsidieerde leningen. Concreet: de renovatie wordt gefinancierd met de aantoonbare besparing op de energiefactuur van de huurder.
De socialehuisvestingsmaatschappijen hanteren nu dit principe bij de installatie van zonnepanelen. De Europese Commissie heeft hier via de Europese Investeringsbank middelen voor vrijgemaakt binnen het ELENA-programma. De Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen krijgt de volgende drie jaar financiële ondersteuning om investeringen in zonnepanelen mogelijk te maken. In dit project zal ook onderzocht worden welke andere aanvullende investeringen mogelijk zijn. In duurzaamheid (zoals warmtepompen, warmtekrachtkoppelingen of windturbines), maar ook op het vlak van bescheiden woningen. En het programma is niet enkel beperkt tot het sociaal patrimonium, want het kan aanvullend gebruikt worden voor niet-gesubsidieerde investeringen in duurzame renovatie of bescheiden woningen.
Bescheiden woningen als doorstroomwoningen
Het instrument van de bescheiden woningen bestaat al langer binnen het Vlaamse sociale woonbeleid, maar het kende weinig succes omdat het nogal onduidelijk was. Dit lijkt opgelost sinds de wijziging van het besluit in 2018. Bescheiden woningen zijn geen alternatief voor gesubsidieerde sociale huurwoningen. Het is niet de bedoeling voor dezelfde woonbehoeftige doelgroep een aanbod te creëren met een hogere huurprijs, wat uiteraard de consequentie is van marktconforme financiering. Wel zien we hier een aanvullende mogelijkheid tot niet-gesubsidieerde investeringen.
De wijziging aan het besluit uit 2018 maakt heel duidelijk die keuze. De bescheiden woningen zijn bedoeld als doorstroomwoningen, dus voor huurders met een tijdelijke woonbehoefte. We denken dan aan starters, pas gepensioneerden, huurders die net een echtscheiding achter de rug hebben of die hun werk kwijtgespeeld zijn. Door de tijdelijke woonbehoefte op te lossen hebben huurders de nodige ruimte om hun leven weer op de rails te krijgen. Door het schaalvoordeel van de socialehuisvestingsmaatschappij, het verlaagde btw-tarief, de haast onbestaande winstnastreving en infrastructuursubsidie bij gemengde projecten kunnen deze woningen voor een scherpe prijs worden aangeboden.
De verhouding prijs/kwaliteit zal hierdoor veel beter zijn dan op de private huurmarkt. Daarnaast zijn er voorwaarden aan het bescheiden woonaanbod gekoppeld die garanderen dat de echte doelgroep bereikt wordt. Ook is er een transparant toewijzingssysteem dat gelijke toegang garandeert. Dat laatste is niet altijd even vanzelfsprekend op de private huurmarkt. Lokale besturen kunnen een eigen toewijzingsreglement uitwerken voor deze bescheiden woningen.
Talrijke andere sociale woonmodellen
De socialehuisvestingsmaatschappij heeft binnen het sociale woonmodel nog andere opties. Sociale koopwoningen blijven een belangrijk speerpunt van het Vlaamse beleid. De sociale lening die hieraan gekoppeld wordt, houdt dit systeem haalbaar, ook en vooral voor wie niet kan kopen op de private markt. Ook weer door de schaalgrootte en de lagere btw kennen de sociale koopwoningen een zeer interessante prijs/kwaliteitsverhouding. In gemengde projecten blijft subsidie voor de infrastructuur mogelijk.
Daarnaast kunnen socialehuisvestingsmaatschappijen sociale assistentiewoningen ontwikkelen. Deze zijn te vergelijken met de assistentiewoningen van de private markt, maar met de garantie van een sociale huurprijs en gelijke toegang. Daarnaast ontwikkelen ze samen met welzijnspartners, afhankelijk van de lokale behoeften en mogelijkheden, nog allerlei andere projecten. Ook bieden socialehuisvestingsmaatschappijen sociale woningen aan via Community Land Trust, in samenhuizen-formules en in erfpacht.
En als kers op de taart ontwikkelen ze projecten die het louter sociaal wonen overstijgen, in samenwerking met andere publieke en private organisaties. Socialehuisvestingsmaatschappijen hebben binnen hun instrumentarium veel mogelijkheden. Lokale besturen die hiervan op de hoogte zijn, betrekken ze bij de diverse initiatieven waar betaalbaar wonen wordt overwogen. In veel gevallen zal de socialehuisvestingsmaatschappij een aanvullende rol kunnen spelen in de voorstellen die in de nieuwe bestuursakkoorden zijn opgenomen.
Het is de kerntaak van socialehuisvestingsmaatschappijen bouwprojecten te ontwikkelen en vastgoed te beheren. Zij kunnen die expertise ook aanwenden in gemengde projecten voor méér dan louter sociaal wonen. Denk maar aan de herontwikkeling van een school, een oude fabriek, een jeugdlokaal of een rusthuis. In combinatie met sociale woningen zijn dit interessante sporen waarin socialehuisvestingsmaatschappijen een belangrijke rol kunnen spelen. Lokale besturen zijn de voornaamste aandeelhouder van de socialehuisvestingsmaatschappijen en het is dus ook logisch dat ze eerst aan de lokale socialehuisvestingsmaatschappij – hun lokale sociale projectontwikkelaar – denken, wanneer ze ontwikkelingen plannen. •
Björn Mallants is directeur van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen
Voor Lokaal 03 | 2019
Motor van sociale projectontwikkeling
De Prijs Inspirerend Sociaal Wonen van VVH werd in 2016 uitgereikt aan ‘kernversterkende inbreidingsgerichte projecten met een externe actor’. Dat thema geeft heel mooi aan hoe de socialehuisvestingsmaatschappij kan optreden als motor van sociale projectontwikkeling. De vier genomineerde projecten – en er zijn nog veel meer voorbeelden te vinden in de sector – resulteerden stuk voor stuk in slimme verdichting van een stads- of dorpskern, met respect voor de omgeving.
De projecten realiseerden onder meer sociale woningen in combinatie met een school, met een kinderopvang rond een gemeenschappelijke tuin, met een welzijnsinstelling met doorgroei naar beschut wonen en met een café, verenigingslokalen en kantoren van diverse diensten. De genomineerde projecten in detail bekijken kan op de VVH-website in Fundamenten 2016-1.
