Gent ontvangt op 25 en 26 oktober de VVSG-Woondag. Dat is uiteraard niet toevallig. De stad doet al vele jaren inspanningen voor goed en betaalbaar huren voor kwetsbare doelgroepen en experimenteert met vernieuwende projecten. Hilde Reynvoet, directeur van de dienst Wonen, en Caroline Beyers, teamcoach betaalbare en diverse woningen, geven een voorsmaakje van wat de Woondag te bieden heeft. ‘De Vlaamse Codex Wonen zegt dat een lokaal bestuur verantwoordelijk is voor betaalbare huisvesting voor kwetsbare doelgroepen en alleenstaanden. In de eerste plaats kijken we daarvoor naar de sociale huisvesting, maar iedereen weet dat er onvoldoende sociale huurwoningen zijn. Daarom zijn we ook actief op de private markt.’
Sociale woningbouw versnellen
Vlaanderen staat via de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen in voor de bouw van sociale huurwoningen. ‘Dat systeem volstaat evenwel niet,’ zegt Hilde Reynvoet. ‘Ongeveer twintig procent van de Gentse bevolking komt in aanmerking voor een sociale huurwoning en zou dus een huurprijs moeten betalen gerelateerd aan het inkomen.
Op de wachtlijst staan 10.000 gezinnen. De stad stelt in deze bestuursperiode 20 miljoen euro ter beschikking van socialehuisvestingsmaatschappijen om het bouwen en renoveren van sociale woningen te versnellen.’ Maar de stad kan de sociale huisvesting ook op andere manieren een duwtje in de rug geven. Caroline Beyers: ‘Socialehuisvestingsmaatschappijen zijn afhankelijk van grondverwerving. De stad kan haar eigen gronden inzetten en die verkopen of in erfpacht geven aan een socialehuisvestingsmaatschappij. Ook het stadsontwikkelingsbedrijf kan voor een versnelling zorgen door gronden aan te kopen die moeilijk te vermarkten of te bebouwen zijn en die te ontwikkelen. Twee voorbeelden zijn de sites Tondelier en Oude Dokken.
Tondelier werd ontwikkeld in regie van de stad, het stadsontwikkelingsbedrijf heeft de gronden in de Oude Dokken aangekocht en klaargemaakt voor bebouwing. In beide gevallen is er een publiek-private samenwerking opgezet, de private partner heeft gebouwd. Maar de stad heeft als voorwaarde gesteld dat er een mix van bewoning moest komen: twintig procent sociale huurwoningen, twintig procent budgethuur en zestig procent marktconforme woningen. Budgethuur is bedoeld voor een doelgroep waarvan het inkomen net te hoog is om voor sociale huisvesting in aanmerking te komen. Bij de marktconforme woningen kunnen we niet afdwingen dat ze verhuurd worden, al zien we wel dat die vaak gekocht worden om te verhuren, zij het niet tegen prijzen voor gezinnen met een beperkt budget.’
Verhuurders ontzorgen
Naast Sociaal Verhuurkantoor Gent, dat de stad actief steunt in haar groei, heeft de stad voor budgethuur de vzw Huuringent opgericht. Die gaat in overleg met private eigenaars om hun woningen te verhuren aan de vzw. De manier van werken is vergelijkbaar met die van het sociaal verhuurkantoor, dat Vlaams gereglementeerd is. Voor eigenaars die verhuren via Huuringent zijn de huurinkomsten gegarandeerd, de stad is er zeker van dat de huurprijs betaalbaar is voor huurders die net niet aan de voorwaarden van sociale huisvesting voldoen. De toewijzing van de woningen gebeurt via objectieve parameters. Om eigenaars duidelijk te maken wat de voordelen zijn van verhuren via het SVK of Huuringent is er het Verhuurderspunt.
‘We willen vooral kleine verhuurders ontzorgen die één woning of enkele panden hebben en niet de tijd of de zin hebben om echt met het verhuren ervan bezig te zijn,’ zegt Caroline Beyers. ‘We maken hen wegwijs in de regelgeving, we adviseren hen hoe ze hun huurwoningen stedenbouwkundig in orde kunnen maken. We hebben een renovatietraject uitgewerkt om hun huurwoningen conform en energiezuinig te maken.
Gent heeft ook een renovatiepremie voor verhuurders om hun woning aan te passen aan de kwaliteitseisen en ze energiezuiniger te maken. Wie verhuurt via het SVK of Huuringent kan een grotere premie krijgen, tot 8000 euro per woning. De Energiecentrale geeft advies. Op die manier proberen we private eigenaars over de brug te halen om hun woning ter beschikking te stellen voor sociale of budgethuur.’
De stad komt voor beide vormen van niet-marktconforme verhuur ook financieel tussen. Hilde Reynvoet: ‘Het SVK wordt Vlaams gefinancierd, maar we passen nog serieus bij om meer snelheid te maken. Huuringent wordt deels gefinancierd via de huurprijs: 85 procent ervan gaat naar de eigenaar, de overige vijftien procent naar de werking van de vzw. Dat volstaat niet om bijvoorbeeld een periode van leegstand te overbruggen of om herstellingen uit te voeren die ten laste zijn van de huurder en waarvoor die uiteindelijk in gebreke blijft. De stad springt dus bij.’
Aantal SVK-woningen verhogen
Gent zoekt voortdurend naar manieren om het aantal SVK-woningen te verhogen. Zo lopen er momenteel projecten met een erfpachtmodel, waarbij een private initiatiefnemer woningen van de stad renoveert of er nieuwe bouwt op gronden van de stad en met de verplichting om gedurende minimaal 36 jaar te verhuren via het SVK.
De gronden blijven eigendom van de stad, de private partner is gedurende 36 jaar zeker van huurinkomsten. Caroline Beyers: ‘In het project Liberteyt-Burvenichstraat gaat het over een veertigtal SVK-woningen, nieuw gebouwd door een privépartner. In de Abrikoosstraat zijn het woningen van de stad die door de privémarkt worden gerenoveerd en verhuurd via het SVK. We zijn nog volop aan het experimenteren met die formule. In dat soort projecten willen we ook woningen voor grote gezinnen realiseren, met drie slaapkamers of meer. Het SVK vindt die niet makkelijk, omdat de huur die het kan vragen beperkt is en private eigenaars van een grote woning meer verwachten en dus niet via die weg willen verhuren. Aan dat probleem willen we in dit soort projecten iets doen.’
Noodkopers ondersteunen
Tot voor kort konden ook eigenaarsbewoners een beroep doen op een renovatiepremie, maar dat beleid is bijgestuurd. Zij kunnen nu een renteloze lening krijgen. Hoewel de stad in de eerste plaats inzet op huurders, ondersteunt ze ook noodkopers, mensen die een woning hebben aangekocht maar geen middelen hebben om die in orde te brengen. Via het project ‘Gent knapt op’ kunnen zij renteloos tot 30.000 euro ter beschikking krijgen, een bedrag dat ze pas bij de verkoop moeten beginnen terugbetalen. De vzw Domus Mundi levert technische begeleiding bij de renovatie, de vzw Sivi sociale begeleiding.
Hilde Reynvoet: ‘Met een duwtje in de rug kunnen we die eigenaars woonzekerheid geven op lange termijn. Als we dat niet doen, blijft het voor hen behelpen in een ondermaatse woning. Misschien moeten ze die wel verkopen en dan komen ze op de reeds lange wachtlijst voor een sociale woning. Met 30.000 euro aan steun kunnen we dat voorkomen, dat is een fractie van de kostprijs van een nieuwe sociale woning.’ De steun aan de noodkopers paste aanvankelijk in een Europees project, intussen is het opgenomen in de reguliere werking.
Veel experimenteren
De stad heeft ook tal van pilots en experimentele projecten lopen. Zo lanceert ze projectoproepen voor organisaties die zich inzetten voor kwetsbare doelgroepen, zoals jonge instellingverlaters. De stad stelt financiële middelen ter beschikking om de woning(en) in orde te brengen, de organisatie staat in voor de begeleiding van de huurders.
Ze bereidt ook een projectoproep voor verenigingen die werken met personen met een beperking voor. Caroline Beyers: ‘Soms heeft een vereniging zelf enkele woningen in eigendom om te verhuren aan de kwetsbare doelgroep, soms vinden ze een private eigenaar bereid om te verhuren aan de organisatie. Met onze steun kunnen de woningen vernieuwd worden, zodat ze voldoen aan de kwaliteitsregelgeving. Voor de verhuur kan eventueel ook het SVK worden ingeschakeld. Wij zijn er dan zeker van dat de woning in orde is en dat de kwetsbare huurders goed begeleid worden door de organisatie.’
Volgend voorjaar gaat de spade in de grond van het eerste CLT-project in Gent, goed voor 34 woningen. CLT staat voor Community Land Trust, een soort van cohousing voor mensen met een laag inkomen. Zij kopen enkel de woning, de grond blijft eigendom van de CLT-stichting waarin onder meer de stad, het stadsontwikkelingsbedrijf Sogent, cvba Hefboom en vertegenwoordigers van de bewoners zetelen. Bewoners worden begeleid door een CLT-team.
Er is in het project ook plaats voor een gemeenschapsruimte gericht op de buurt. Het project is omringd door openbaar domein zodat ook buurtbewoners kunnen genieten van de open ruimte. Een gedeelde private tuin voor de CLT-kopers zou die mogelijkheid niet bieden en de betaalbaarheid van de woningen in het gedrang brengen. De stad heeft een pak voorbereidend denkwerk voor haar rekening genomen en sprong bij voor het verwerven van de grond. ‘We hebben dit project gelukkig nog onder het stelsel van sociale koopwoning kunnen realiseren, met zes procent btw,’ zegt Hilde Reynvoet.
‘Dat is intussen afgeschaft, voor hetzelfde project zouden bewoners nu 21 procent btw moeten betalen. Ook het CLT-model komt dus onder druk te staan qua betaalbaarheid en dat is een spijtige zaak. Een van de doelstellingen van CLT is dat het woningspeculatie vermijdt. Als een eigenaar zijn woning wil verkopen, kan dat enkel via de stichting en met een prijsplafond. Op die manier blijft de woning ook betaalbaar voor de volgende generatie.’
Vallen en opstaan
Hoe actief een stad of gemeente ook is, woningen realiseren voor kwetsbare doelgroepen blijft een proces van lange adem, van veel proberen en experimenteren, van vallen en telkens weer opstaan. ‘Het vraagt moed van het lokale bestuur, omdat het vele jaren duurt voordat je de vruchten van je werk plukt. Vaak is er intussen een andere schepen of een nieuwe coalitie in functie. Een bestuur moet ook investeren in de administratie. Wij hebben meer dan tien beleidsmedewerkers en een dienst van vijftig personeelsleden, dat is wel nodig om in een stad als Gent te blijven vernieuwen. Maar investeren in betaalbaar wonen loont.
Een goed en betaalbaar dak boven het hoofd geeft zekerheid, veiligheid, heeft een positief effect op gezondheid, talentontwikkeling, tewerkstelling. Voor de ontwikkeling van kinderen is het een doorslaggevende factor. Wonen wordt in Vlaanderen nog te veel gezien als een individueel verhaal, terwijl het eigenlijk vooral een maatschappelijk verhaal is,’ besluit Hilde Reynvoet. •
Bart Van Moerkerke is redacteur van Lokaal
Voor Lokaal 10 | 2021
Bekijk het programma van de VVSG-Woondag en schrijf in via opleidingen.vvsg.be/woondag
Lees ook de artikels uit onze Woonspecial (Lokaal 2018)
