Betaalbaar wonen

De ontwikkeling van betaalbare woonprojecten

Lokale besturen kennen een lange traditie in het leveren van een bijdrage voor de ontwikkeling van betaalbare woningen, waarvan sociale huurwoningen natuurlijk een belangrijk onderdeel van zijn. Sinds 2009 heeft elke gemeente een bindend sociaal objectief. Dit is het minimum aantal sociale woningen die de gemeenten binnen een vooropgestelde termijn (tegen 2025) op haar grondgebied moet  voorzien. De realisatie van sociale woonprojecten wordt geregeld in het 'procedurebesluit wonen'. Dit procedurebesluit wordt vernieuwd in 2017. Op regelmatige basis gaat de Agentschap Wonen Vlaanderen  via de zogenaamde voortgangstoets en de jaarlijkse meting na of de gemeente deze doelstelling zal halen. Wonen-Vlaanderen ontvangt hiervoor de adressen van alle sociale woningen van de VMSW, het VWF en de gemeenten. Na de meting kunnen de gemeenten de adressen die hierin zijn opgenomen, raadplegen voor hun eigen gemeente via een beveiligde webmodule. Dit conform de machtiging van de Vlaamse toezichtscommissie.  Op die manier kan de gemeente haar regierol in het lokale woonbeleid nog beter opnemen.

Bouw, verhuur en ontwikkeling géén corebusiness voor lokaal bestuur

De bouw, verhuur of verkoop van sociale woningen of kavels behoort niet (meer) tot de corebusiness van een lokaal bestuur. Andere actoren hebben daar meer knowhow en ervaring in opgebouwd. Toch kunnen de lokale besturen nog altijd sociale huur-, sociale koop of sociale kavels zelf realiseren. Soms kan dat zelfs aangewezen zijn.

Veelal beperken gemeenten zich echter tot het scheppen van de geschikte randvoorwaarden zodat het voor andere woonactoren aantrekkelijk is om het aanbod van betaalbare woningen in de gemeente te vergroten. Die regisseursrol kan wél als de corebusiness van de gemeente worden beschouwd, ook al omdat die rol in de Vlaamse wooncode is bepaald. Met 'andere woonactoren wordt bedoeld: de sociale huisvestingsmaatschappij (voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen), maar evengoed het sociaal verhuurkantoor (verhuur van woningen op de private huurmarkt) en de intercommunale, het autonome gemeentebedrijf of sociale koopmaatschappij (ontwikkeling van sociale kavels en/of sociale koopwoningen).

Private ontwikkelaars en autonome gemeentebedrijven kunnen natuurlijk ook een rol spelen om betaalbare woningen te realiseren, ook al zijn dat dan geen sociale koopwoningen, net zoals private verhuurders kunnen worden aangezet om hun woning tegen een redelijke prijs te verhuren.

Zelf realiseren van betaalbare projecten

Niets staat een gemeente of OCMW echter in de weg om zelf projecten te realiseren. Sterker nog, er kunnen situaties denkbaar zijn dat het zelfs aangewezen is dat een gemeente of OCMW zelf projecten realiseert. Dit kan bijvoorbeeld zo zijn als voor een bepaald doelpubliek een woningaanbod wil vergroten.

Indien een gemeente reeds gronden in eigendom heeft of bereid is er te kopen, kan zij die gebruiken om sociale woningbouw of betaalbare woningprojecten op te realiseren. Ze kan de gronden gewoon verkopen of meer ‘creatieve’ formules uitdenken die ervoor zorg dragen dat de kans maximaal is dat de woningen die er uiteindelijk worden gerealiseerd ook betaalbaar zijn, bijvoorbeeld door het afsluiten van een erfpachtformule of opstal. 

Financiering

Sinds januari 2013 is er een aangepast financieringsbesluit voor sociale woonprojecten, afgekort tot FS3. Hiermee wil de Vlaamse overheid de verscheidene financieringsmechanismen in de sociale huisvesting bundelen tot één geheel, om een gelijke behandeling van de verschillende initiatiefnemers en een betere afstemming tussen de behandeling van huur- en koopprojecten tot stand te brengen. Dit moet de realisatie van gemengde projecten vergemakkelijken en bevorderen. De sociale woonprojecten worden via de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen gefinancierd via een marktconforme lening , waarbij er een tussenkomst is in de leninglast tot -1%. Het Vlaams regeerakkoord van juli 2014 schrapte echter de subsidies voor sociale koop en kavels.

Meer weten?

Bent u lokaal mandataris of werkt u voor een lokaal bestuur en hebt u een vraag over dit thema? Dan kunt u contact opnemen met Joris Deleenheer .