Een tiny house in het groen, een cohousingproject of een zorgunit in de tuin van je ouders — alternatieve woonvormen spreken tot de verbeelding. Ze worden steeds vaker gepresenteerd als antwoord op complexe woonuitdagingen: betaalbaarheid, kernversterking en de bouwshift. Maar de stap van ambitie naar toepassing is allerminst evident. De voorbije jaren kregen de diensten Wonen en Ruimtelijke Planning van de provincie Antwerpen steeds vaker vragen over alternatieve woonvormen. Een goede reden voor een onderzoek.
Op welke knelpunten en moeilijkheden stuiten lokale besturen, wanneer ze alternatieve woonvormen willen inzetten in hun streven naar passende woonkwaliteit? En aan welke vorm van ondersteuning zouden ze echt iets kunnen hebben? Om daar een beter overzicht van te krijgen organiseerden de diensten Wonen en Ruimtelijke Planning van de provincie Antwerpen begin 2024 een enquête in samenwerking met de intergemeentelijke samenwerkingen wonen en de intercommunales. Zestig huisvestings- en stedenbouwkundig ambtenaren uit 52 gemeentes in de provincie namen deel. De resultaten illustreren dat de kloof tussen publieke verwachtingen, beleidsambities en bestuurlijke realiteit groot is — zeker wat betreft vergunningskaders, juridische duidelijkheid en handhaafbaarheid.
Veel interesse, weinig realiteit
De enquête peilde naar het aantal informatievragen en het aantal effectieve aanvragen voor zorgwonen, cohousing, tiny houses en community land trusts (CLT). Het verschil bleek vaak groot. Vooral voor tiny houses en cohousing is de kloof opvallend: veel mensen komen informeren, maar amper iemand vraagt een vergunning aan.
Zorgwonen: regelgevend ingebed, maar niet zonder wrijving
Zorgwonen blijkt de meest ingeburgerde alternatieve woonvorm. In alle deelnemende gemeenten is inpandig zorgwonen gangbaar, en in 38 ervan worden ook tijdelijke mobiele zorgwoningen geplaatst. Lokale besturen ervaren hier de minste frictie tussen vraag en regelgeving: informatieve vragen van burgers leiden vaak effectief tot meldingen of aanvragen. Toch zijn er nog knelpunten. De plaatsing van mobiele units blijkt aanleiding te geven tot discussies over de kostprijs ervan in vergelijking met het tijdelijke karakter. De maximale termijn – twee keer drie jaar – strookt niet altijd met de verwachtingen van burgers. Lokale besturen signaleren bovendien dat ze zich geregeld zorgen maken over handhaving van de woonkwaliteit en de ruimtelijke integratie van deze units.
Cohousing: ambities botsen op versnipperd kader
Cohousing roept positieve verwachtingen op, bij zowel burgers als beleidsmakers. Toch blijven concrete projecten uit. Hoewel nagenoeg elke gemeente aangeeft infoverzoeken te krijgen, meldt maar de helft dat er in de voorbije vijf jaar een of meerdere vergunningen zijn aangevraagd. De oorzaken zijn bekend: een afwezig eenduidig regelgevend kader en een gebrek aan afstemming tussen sectorale wetgevingen (ruimtelijke ordening, wonen, fiscaliteit, bevolking). Lokale besturen geven aan dat ze onvoldoende grip hebben op het beoordelen van deze aanvragen.
Misbruik — zoals het verhuren van kamers onder de noemer ‘cohousing’ — is moeilijk te controleren, zowel bij vergunning als bij handhaving. De grens tussen ‘kamerwonen’ en ‘samenwonen’ is namelijk heel dun. Het opdelen in woongelegenheden, wat vergunningsplichtig is, wordt lang niet altijd aangevraagd.
Uit de bevraging blijkt dat dit wantrouwen soms resulteert in terughoudend lokaal beleid. Sommige gemeenten ondersteunen cohousing enkel wanneer het strikt binnen de kern gebeurt en ruimtelijk goed onderbouwd is. Projectvoorstellen buiten het woongebied, met idealistische insteken zoals ‘vrij wonen in het groen’, worden meestal afgewezen wegens onvoldoende duurzaam of ruimtelijk verantwoord.
Tiny houses: veel animo, weinig haalbaarheid
Tv-programma’s als Tiny House Nation en Tiny House Battle presenteren deze woonvorm als vrij, goedkoop, back to basics, in harmonie met de natuur. Het maakt tiny houses populair. Bijna elke gemeente kreeg de voorbije jaren vragen van burgers die hun intrek willen nemen in een klein, zelfgebouwd huisje – het liefst ergens in een groene, landelijke omgeving, buiten het bestemde woongebied. De praktijk stelt aanvragers echter teleur: 47 van de 60 respondenten gaven aan dat er de afgelopen vijf jaar geen vergunningsaanvraag is ingediend, ondanks het hoge aantal informatievragen aan de balie.
Vooral de vraag naar tiny houses buiten woongebied botst op juridische onmogelijkheid. Daar is de regelgeving helder: het is niet vergunbaar. Binnen woongebied heerst dan weer ongerustheid over woonkwaliteit, duurzaamheid en inpassing in de omgeving. Tiny houses worden vaak als ‘vrijheidsproject’ gepresenteerd, maar ze passen niet in elk ruimtelijk beleid.
Lokale besturen benadrukken dat het ontbreken van een Vlaams beleidskader bijdraagt aan verwarring bij burgers. De verwachtingen die gevoed worden door de media, botsen met de realiteit van ruimtelijk beleid en stedenbouwkundige voorschriften.
Community Land Trusts: veel potentieel, nog weinig praktijk
Community Land Trusts (CLT’s) blijven voorlopig onder de radar. CLT’s zijn een coöperatieve woonvorm waarbij individuele eigendomsrechten worden gecombineerd met collectieve grondeigendom in een pachtovereenkomst. Lokale besturen ontvangen er weinig vragen over, en knelpunten blijven uit. De meeste respondenten geven aan geen uitgesproken mening te hebben, positief noch negatief.
Het beperkte aantal initiatieven heeft deels te maken met structurele drempels: financiële haalbaarheid, juridische complexiteit en onbekendheid met het model. CLT’s zouden nochtans, met enige ondersteuning, een waardevolle aanvulling kunnen zijn op het woonbeleid van Vlaamse steden en gemeenten.
Huisvesting van tijdelijke arbeidskrachten
De categorie ‘huisvesting van tijdelijke arbeidskrachten’ misten we in de enquête, maar diverse respondenten gaven spontaan aan dat ook deze woonvorm aandacht verdient. Net zoals bij cohousing is hier vaak sprake van opdelingen en verhuurvormen waarvoor noch het vergunningenkader noch de handhavingscapaciteit toereikend is.
Wat lokale besturen nodig hebben
De rode draad in de antwoorden is de vraag naar een helder en juridisch sluitend (toetsings)kader voor het reguleren, vergunnen en handhaven van alternatieve woonvormen. Ook het op elkaar afstemmen van conflicterende sectorale regelgeving hoort daarbij, in het bijzonder in het geval van cohousing.
Een gebrek aan informatie is zelden het probleem: bijna driekwart van de respondenten geeft aan dat informatie beschikbaar is, maar dat de tijd ontbreekt om ze grondig te verwerken. Webinars met geslaagde voorbeelden van cohousing kunnen hier hun nut bewijzen. Voor andere vormen van kennisdeling zoals lerende netwerken en studiedagen is er minder animo bij de respondenten, mogelijk als gevolg van tijdsdruk.
Tegelijk klinkt de vraag bij lokale besturen naar meer realistische beeldvorming onder het grote publiek: dat cohousing niet per se goedkoper is dan klassieke woonvormen, of dat het niet wenselijk is om een tiny house overal maar neer te zetten.
Op naar duidelijk beleid
Alternatieve woonvormen krijgen heel veel aandacht, maar de verwachtingen over de mogelijkheden, de betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid zijn soms onrealistisch. In de praktijk blijkt het nog niet zo eenvoudig om degelijke aanvragen te filteren uit de aanvragen uit opportunisme. Onder veel respondenten heerst dan ook een grote zorg dat de noemer ‘alternatieve woonvormen’ zal worden misbruikt om ongewenste opdelingen en verdichting na te streven die niet ten goede komen aan de bewoner en/of de omgeving. De Vlaamse ministers van Wonen en Omgeving erkennen deze knelpunten. In hun beleidsnota’s wijzen ze expliciet naar het belang van een gelijk speelveld voor coöperaties, het afstemmen van sectorale regelgeving, en het herzien van beleidsinstrumenten voor woningdelen en cohousing. Op ambtelijk niveau is hier de afgelopen jaren trouwens al heel wat voorbereidend werk voor gedaan. Nu komt het erop aan dit in beleid om te zetten
De lokale ambtenaren tonen een bereidheid om alternatieve woonvormen mogelijk te maken, maar ze hebben daar duidelijke kaders en coherente ondersteuning voor nodig. Alleen zo kunnen idealen vertaald worden in duurzame en gedragen woonvormen. —
