De Europese Commissie wil steden en gemeenten meer juridische duidelijkheid geven om in te grijpen als toeristische verhuur, tweede verblijven of leegstand de lokale woningmarkt extra onder druk zetten. Daarom stelde ze op 9 september 2026 de Affordable Housing Act voor. Tegelijk publiceerde ze aanbevelingen om sneller meer betaalbare woningen te creëren.
De Europese Unie bepaalt daarmee niet welk woonbeleid een gemeente moet voeren. Ze verduidelijkt wel onder welke voorwaarden overheden maatregelen mogen nemen die het vrije verkeer op de Europese interne markt beperken.
Affordable Housing Act legt Europese spelregels vast
De Affordable Housing Act is nog geen definitieve Europese wet. De Europese Commissie stelt een verordening voor die het Europees Parlement en de lidstaten nog moeten goedkeuren.
Het voorstel richt zich op gebieden waar de woningmarkt sterk onder druk staat. Het legt voorwaarden vast voor maatregelen tegen bijvoorbeeld kortetermijnverhuur aan toeristen, tweede verblijven of woningen die lange tijd niet als hoofdverblijfplaats dienen.
Europa geeft lokale besturen daarmee geen nieuwe bevoegdheden. Voor Vlaamse steden en gemeenten blijven de Vlaamse en Belgische regels bepalen welke maatregelen ze mogen nemen. Europa bepaalt vooral aan welke voorwaarden die maatregelen moeten voldoen.
Wanneer staat woningmarkt volgens Europa onder druk?
De Commissie introduceert het begrip 'area under housing stress': een gemeente, wijk, stedelijke regio of ander duidelijk afgebakend gebied waar de woningmarkt sterk onder druk staat.
Daarbij kijkt ze onder meer naar de verhouding tussen woningprijzen en inkomens. In principe moet de gemiddelde woningprijs minstens acht keer het gemiddelde beschikbare jaarinkomen bedragen. Die verhouding moet de voorbije tien jaar verslechterd zijn en er mag weinig uitzicht zijn op verbetering. Vanaf tien keer het jaarinkomen geldt die voorwaarde over de voorbije tien jaar niet meer.
Lokale overheden mogen ook gedetailleerdere lokale gegevens gebruiken.
Dat maakt goede woningmarktdata cruciaal. Wil je een maatregel nemen, dan moet je aantonen dat er woningdruk is en dat de activiteit die je wilt aanpakken daaraan bijdraagt.
Maatregelen moeten noodzakelijk en evenredig zijn
De Affordable Housing Act geeft lokale besturen geen vrijgeleide om bijvoorbeeld toeristische verhuur te verbieden.
Voor beperkingen op kortetermijnverhuur moet een overheid onder meer aantonen dat die verhuur minstens drie jaar een wezenlijk negatief effect had op de beschikbaarheid of betaalbaarheid van woningen. Ze moet ook nagaan of een minder ingrijpende maatregel hetzelfde resultaat kan bereiken.
Maatregelen moeten geografisch afgebakend en openbaar gemotiveerd zijn. Overheden moeten ze regelmatig evalueren. Ze gelden in principe maximaal vijf jaar, maar kunnen worden verlengd als de woningdruk blijft bestaan. Ook rechterlijke toetsing moet mogelijk zijn.
Voor lokale besturen betekent dit dus twee zaken tegelijk. Ze krijgen een duidelijker Europees kader om maatregelen juridisch te onderbouwen, maar zullen ook sterker moeten investeren in data, motivering, proportionaliteit en evaluatie.
Wat met bestaande Europese regels over kortetermijnverhuur?
De Affordable Housing Act bouwt voort op de Europese verordening over kortetermijnverhuur, die sinds 20 mei 2026 van toepassing is.
Die bestaande regels focussen vooral op registratie, gegevensuitwisseling en transparantie. Onlineplatformen moeten gegevens over verhuuractiviteiten delen met overheden als daarvoor registratiesystemen bestaan.
Beide initiatieven vullen elkaar aan. De bestaande verordening levert gegevens over de markt. De Affordable Housing Act bepaalt onder welke voorwaarden overheden op basis van woningdruk kunnen ingrijpen.
Europa wil ook meer woningen creëren
Naast de Affordable Housing Act publiceerde de Commissie een niet-bindende aanbeveling om het woningaanbod sneller te vergroten.
Voor lokale besturen bevat ze verschillende voorstellen. Zo pleit de Commissie voor snellere vergunningen voor betaalbare en sociale woningbouw, renovatie en herbestemming. Ze vraagt ook om bestaand vastgoed en gronden actiever te gebruiken en lokale doelstellingen voor betaalbare woningen te koppelen aan ruimtelijk beleid, mobiliteit, energie en klimaat.
De Commissie wil dus tegelijk de druk op de bestaande woningvoorraad beheersen en structureel meer betaalbare woningen creëren.
Voorstel past in breder Europees woonbeleid
De Affordable Housing Act en de aanbeveling maken deel uit van het European Affordable Housing Plan dat de Commissie in december 2025 presenteerde.
Dat plan wil onder meer het woningaanbod vergroten, investeringen stimuleren, hervormingen ondersteunen en groepen en gebieden beschermen die het zwaarst door de wooncrisis worden getroffen.
De Affordable Housing Act is daar een concreet onderdeel van. Ze moet vooral verduidelijken wanneer overheden lokaal mogen ingrijpen in een gespannen woningmarkt.
Voor lokale besturen ontstaat zo een steeds duidelijker Europees woonbeleid, ook al blijft wonen in hoofdzaak een nationale, regionale en lokale bevoegdheid.
Wat gebeurt er nu?
De Affordable Housing Act is nog niet definitief. Het Europees Parlement en de lidstaten in de Raad kunnen het voorstel nog wijzigen.
Pas als beide instellingen dezelfde tekst goedkeuren, wordt de verordening definitief.
