Sociaal wonen: nieuwe financiering sociale woonprojecten

De Vlaamse regering keurde nieuwe financieringsregels goed voor sociale woonprojecten en woonmaatschappijen. De VVSG erkent dat deze hervorming nodig is om woonmaatschappijen financieel sterker te maken en investeringen voorspelbaarder te financieren. Tegelijk vragen we extra aandacht voor de gevolgen op het terrein: sommige kosten kunnen doorschuiven naar woonmaatschappijen en mogelijk ook naar lokale besturen, vooral bij complexe projecten en renovaties.

Wat verandert er en wat vindt VVSG positief?

De hervorming combineert onder meer:

• gunstigere leningsvoorwaarden (FS4-lening aan –2%)
• een aangepaste en geharmoniseerde huurprijsberekening
• sterkere werkingsmiddelen via de Gewestelijke Sociale Correctie (GSC)
• een meer rationele en voorspelbare projectfinanciering

We riepen in ons memorandum al op om het financieringssysteem bij te sturen zodat woonmaatschappijen tegelijk kunnen blijven aangroeien en renoveren. Deze maatregelen kunnen die opdracht ondersteunen.

Tegelijk wijst VVSG op een aantal belangrijke aandachtspunten voor lokale besturen.

Grondige hervorming van de wooninfrastructuursubsidie (SSI)

Vlaanderen hertekent de subsidiëring van wooninfrastructuur (SSI). Tenlastenemingen verdwijnen, er komt een simulatietabel en de eerste 17.500 euro per woning aan infrastructuurkosten wordt niet langer gesubsidieerd maar gefinancierd via een lening. De resterende infrastructuurkosten blijven subsidiabel, maar binnen een plafond (max. 44.000 euro per woning) en volgens rationele ontwerpcriteria (verharding, groen, riolering, enz.).

Voor renovatiedossiers wordt de subsidiëring strenger: omgevingsaanleg komt enkel nog in aanmerking wanneer die “technisch noodzakelijk” is voor de uitvoering van de renovatie of vervangingsbouw. Wat precies onder die term valt, is niet scherp afgebakend. Dit kan spanningen creëren bij projecten waar kwaliteitsvolle heraanleg wenselijk is vanuit leefbaarheid of klimaatadaptatie, maar niet strikt bouwtechnisch vereist is.

Positief is dat gemeenschapsvoorzieningen voortaan als aparte subsidieverrichting worden beschouwd, met een eigen berekeningswijze. Ze vallen dus niet langer als “restpost” binnen het SSI-plafond.

Harmonisering huurprijsberekening

Vlaanderen harmoniseert de huurprijsberekening voor sociale huur. Voortaan wordt het inkomensgerelateerde model dat vandaag geldt voor eigendomswoningen ook toegepast op ingehuurde woningen. Dat moet zorgen voor meer transparantie en gelijke behandeling van huurders.

Voor eigendomswoningen zal de huurprijs gemiddeld licht stijgen. Dat komt onder meer door een aanpassing van de minimale huurprijs en de manier waarop bepaalde correcties (zoals de energiecorrectie en solidariteitsbijdrage) worden toegepast. Daardoor sluiten de huurinkomsten beter aan bij de reële investerings- en werkingskosten van de woonmaatschappijen. Globaal leidt dit tot iets hogere huurinkomsten en een stabiliserend effect op de financiële leefbaarheid van woonmaatschappijen.

De nieuwe huurprijsberekening geldt 

• vanaf 1 juli 2026 voor nieuwe huurders van ingehuurde woningen. Voor zittende huurders van ingehuurde woningen gaat de nieuwe berekening in vanaf 1 januari 2027.  
• Voor eigendomswoningen wordt de nieuwe berekening toegepast bij nieuwe verhuringen en bij het afsluiten van een nieuw contract (bijvoorbeeld na verhuis of grondige renovatie). De volledige impact zal dus geleidelijk zichtbaar worden.

Nieuwe regeling voor doorverhuur

Vanaf 2027 ondersteunt Vlaanderen doorverhuur met twee subsidies:

• werkingssubsidie van 2.343 euro per ingehuurde woning per jaar (geïndexeerd), op voorwaarde dat de woonmaatschappij minstens 50 ingehuurde woningen beheert
• huurprijssubsidie die het verschil opvangt tussen inhuurprijs en sociale huurprijs, met plafonds per woningtype en gemeente om te vermijden dat extreem dure woningen worden doorgeschoven naar sociale verhuur zonder grenzen. De tussenkomst wordt enkel uitbetaald bij effectieve verhuring.

Andere belangrijke financieringswijzigingen

Naast de hervorming van SSI, huurprijsberekening en doorverhuur bevat het besluit nog een aantal belangrijke financiële versterkingen voor woonmaatschappijen. 

• FS4-lening aan –2% (in plaats van –1%). Dit verlaagt de annuïteiten en verbetert de liquiditeit van projecten.
• prefinanciering van grondaankoop en studiekosten vanaf opname in de meerjarenplanning, wat de cashdruk in de voorbereidingsfase vermindert. Deze maatregel is op zich gunstig, maar zou nog verder moeten gaan. Dit is nog geen stimulans of ondersteuning om aan strategisch grondbeleid te werken. Er moet immers al zicht zijn op een project
• Structurele versterking van de Gewestelijke Sociale Correctie (GSC). Het forfait voor onderhoud en werking stijgt aanzienlijk (naar 2.100 euro per appartement en 1.820 euro per eengezinswoning per jaar) en wordt beter geïndexeerd.
• Ruimere invulling van herinvesteringsplicht (bv. kosten om woningen opnieuw verhuurbaar te maken of herhuisvestingskosten bij renovatie), wat woonmaatschappijen meer flexibiliteit geeft.
• Verhoging studiekostenpercentage bij kleinschalige projecten (van 10% naar 12% bij projecten tot 500 m²), omdat vaste kosten daar relatief zwaarder doorwegen. Ook bijkomende kostenposten – zoals het beroep doen op een expertisepool of externe communicatie – worden subsidiabel. Dat maakt kleine inbreidingsprojecten financieel realistischer.

Volgens VVSG kunnen deze gewijzigde financieringsvoorwaarden ook meer ruimte maken om grotere gezinswoningen te realiseren, omdat de lagere rente en hogere werkingsforfaits projecten met hogere bouwkost per woning beter draagbaar maken.

Oproep tot zorgvuldige implementatie

De VVSG erkent en benadrukt de noodzaak om de financiering van sociale woonprojecten aan te passen en om de financiële leefbaarheid van woonmaatschappijen structureel te versterken. Globaal zijn de aanpassingen voor de leefbaarheid van de woonmaatschappijen en voor de financiering van de sociale woonprojecten gunstig. Tegelijk vragen we dat Vlaanderen:

• de lokale impact actief opvolgt
• voorkomt dat maatschappelijk wenselijke projecten sneuvelen door onbedoelde effecten
• waakt over een evenwichtige verdeling van verantwoordelijkheden
• de nieuwe regels actief toelicht aan lokale besturen

De nieuwe context vraagt bovendien een sterker, inhoudelijk onderbouwd lokaal woonoverleg, waarin financiële haalbaarheid, investeringskeuzes en sociale doelstellingen samen worden afgewogen.

VVSG stelt ook voor om woonmaatschappijen en lokale besturen beter te ondersteunen om strategisch grond- en pandenbeleid te voeren. De voorgestelde maatregelen maken het vandaag nog niet mogelijk om, zonder zicht op een concreet woonproject, op een voordelige manier strategisch gronden te verwerven.

Lees het volledige standpunt