De renovatie van appartementsgebouwen is een taai dossier voor veel lokale besturen. Een nieuwe studie van UGent en Stad Gent onderzoekt hoe je mede-eigenaars meekrijgt met slimme organisatiemodellen. De studie toont welke financiële oplossingen werken en hoe je drempels binnen een vereniging van mede-eigenaars (VME) wegwerkt.
Waarom appartementen achterblijven
Tegen 2050 moeten alle woningen in Vlaanderen energiezuinig zijn. Bij appartementen loopt dat proces vaak moeizaam. Door de vele huurappartementen botste men vaak op de 'split incentive': de verhuurder betaalt de renovatie, maar de huurder geniet van de lagere energiefactuur.
Daarnaast remt de nood aan een tweederdemeerderheid in de VME de besluitvorming af. Zonder een duidelijk financieel plan blijven noodzakelijke werken aan het dak of de gevel uit.
Drie modellen die de drempels verlagen
Het onderzoek van de UGent analyseert drie modellen die de financiële druk bij mede-eigenaars wegnemen. Elk model beantwoordt een specifieke nood.
Collectieve VME-lening De VME gaat als groep een lening aan voor werken aan de gemeenschappelijke delen. De lening is gekoppeld aan het gebouw en niet aan de individuele eigenaar. Verkoopt iemand zijn appartement? Dan gaat de resterende schuld over naar de nieuwe koper. Dit neemt de angst weg om een langlopende lening af te sluiten op latere leeftijd.
Terugbetaling bij verkoop Dit model kennen we van projecten zoals 'Gent Knapt Op'. De overheid of een extern fonds schiet het renovatiebudget voor. De eigenaar betaalt dit bedrag pas terug op het moment dat hij de woning verkoopt of als het appartement uit een erfenis vrijkomt. Dit helpt vooral kwetsbare eigenaars die geen kapitaal hebben voor grote investeringen.
Verkopen en blijven huren Een externe partij koopt het appartement over van de eigenaar en voert de nodige renovaties uit. De oorspronkelijke eigenaar blijft in de woning wonen als huurder. Dit geeft de bewoner onmiddellijk financieel ademruimte en een comfortabelere woning, zonder de last van een renovatieproject.
Vertrouwen en duidelijke communicatie
Uit de studie blijkt dat vertrouwen het belangrijkste element is. Mede-eigenaars stappen sneller mee in een renovatiemodel als een betrouwbare partner de regie neemt, zoals een lokaal bestuur of een non-profitorganisatie. Ook duidelijke communicatie helpt. Argumenten over meer comfort en een hogere marktwaarde overtuigen sneller dan een puur technisch verhaal over isolatiewaarden.
Deze inzichten helpen je op weg
De studie reikt enkele concrete inzichten aan die je kunt gebruiken bij renovatieprojecten in appartementsgebouwen.
Maak de winst zichtbaar Toon verhuurders dat een beter EPC-label de verhuurwaarde en de verkoopprijs direct verhoogt. Wie op tijd begint, kan de kosten beter spreiden en maakt de renovatie financieel haalbaarder. Een daling in energiekosten overtuigt eigenaars-bewoners alleen als deze voldoende groot is, terwijl dit voor verhuurders minder relevant is, omdat ze zelf de energiekosten niet betalen
Ondersteun de syndicus De syndicus is je belangrijkste bondgenoot. Help hen met objectieve informatie over premies en de nieuwe leningvormen. Een alliantie tussen de syndicus en enkele gemotiveerde mede-eigenaars zorgt voor een groter draagvlak voor een geslaagde renovatie.
Geef helder advies over leningen Bij een VME-lening is een flexibele termijn van 5 tot 10 jaar belangrijk om de VME mee te krijgen. Leg duidelijk uit waarom deze rente verschilt van een hypotheek en toon alle alternatieven, zoals de persoonlijke lening. Transparante info helpt mede-eigenaars om de juiste keuze te maken.
Stimuleer het reservefonds Moedig VME's aan om hun wettelijk reservekapitaal te verhogen. Zo spreiden ze de kosten over een langere periode.
Bespreek ook andere woonkeuzes open De meeste mede-eigenaars blijven liever eigenaar omdat vastgoed veilig voelt. Toch biedt verkopen maar blijven huren ook kansen: je krijgt kapitaal vrij voor andere plannen of een nieuwe woning. Informeer de VME-leden daarom helder over de risico's en de financiële vrijheid van beide opties.
