Renovatiebeleid op maat

Inspiratie uit Menen en het draaiboek met stappenplan

Tegen 2050 moeten onze woningen voldoen aan strengere energieprestatienormen. Lokale besturen hebben de nabijheid en de slagkracht om renovatiestrategieën te ontwikkelen die inspelen op de lokale context. Om ze te ondersteunen ontwikkelden het Kenniscentrum Vlaamse Steden (KCVS) en het Vlaams Energieen Klimaatagentschap (VEKA) een draaiboek. Dat is een van de resultaten van het Europese LIFE BE REEL!-project dat de Vlaamse en Waalse renovatiestrategie voor 2050 ondersteunt. Nu al zetten steden zoals Menen grote stappen, met veel aandacht voor kwetsbare doelgroepen.

Het draaiboek voor de Lokale Langetermijn Renovatiestrategie (LLTRS) helpt steden en gemeenten bij het opstellen van zo’n strategie voor de private woningmarkt. Het biedt een duidelijk stappenplan: lokale besturen krijgen inzicht in hoe ze data kunnen gebruiken, prioriteiten bepalen en maatregelen kiezen die echt resultaat hebben. Daarnaast voorziet het in tools en praktijkvoorbeelden waarmee gemeenten direct aan het werk kunnen. Een eerste versie van het draaiboek verscheen in 2021 na een participatief proces met negen steden en gemeenten (Antwerpen, Eeklo, Genk, Gent, Harelbeke, Heist-op-den-Berg, Hoogstraten, Oud-Heverlee en Mechelen). 

In 2023 werd dit draaiboek aangevuld met een ‘backcasting’ methodiek, die opnieuw werd getest bij lokale actoren: de steden en gemeenten Antwerpen, Leuven, Hoogstraten, Mechelen en Vilvoorde, en intercommunale Leiedal. De kracht van het draaiboek ligt in de flexibiliteit: elke gemeente kan het traject aanpassen aan de eigen behoeften en uitdagingen. Gemeenten die al een renovatiebeleid hebben, kunnen het draaiboek gebruiken om hun strategie te versterken, terwijl andere besturen van nul kunnen beginnen en een eerste strategie opstellen. 

Naast het draaiboek werden onder leiding van het Kenniscentrum Vlaamse Steden masterclasses opgezet. Deze interactieve sessies brachten een vaste groep lokale besturen samen om ervaringen te delen en van elkaar te leren. De kracht van de masterclasses lag in de combinatie van theoretische kennis en praktijkgericht leren. Lokale besturen kregen de kans om strategieën uit te werken en te verfijnen, met begeleiding van experts. 

Gemeenten die al een renovatiebeleid hebben, kunnen het draaiboek gebruiken om hun strategie te versterken, terwijl andere besturen van nul kunnen beginnen en een eerste strategie opstellen.

Dit leidde niet alleen tot sterkere samenwerking tussen gemeenten, maar ook tot meer slagkracht om renovatiebeleid in de praktijk te brengen. Gemeenten die aan de eerste reeks masterclasses deelnamen, gaven aan dat de sessies hen hielpen om een langetermijnvisie te ontwikkelen. Bovendien bood de samenwerking met andere gemeenten de mogelijkheid succesvolle strategieën over te nemen en valkuilen te vermijden. De uitkomst van deze intense samenwerking werd een draaiboek, bruikbaar voor andere gemeenten.

Sociaal renovatiebeleid in Menen 

Menen, een stad met net geen 35.000 inwoners, heeft een woningbestand met veel oude rijwoningen en villa’s met slechte energieprestaties. Uit een analyse van data over de toestand van dat woningbestand bleek dat 41 procent van de woningen dateert van vóór 1945 en dat vooral huurders en ouderen in woningen met een slechte EPC-score wonen. Deze inzichten vormden de basis voor een proactief renovatiebeleid dat zowel energie-efficiëntie als woonkwaliteit voor kwetsbare doelgroepen centraal stelt. Iedereen heeft immers recht op een energiezuinige woning van goede kwaliteit, ongeacht hun socio-economische situatie. 

De stad gebruikt twee hoofdinstrumenten met een grote impact: het verplichte conformiteitsattest en het sociaal beheersrecht.

Sinds 2020 controleert Menen systematisch de huurwoningen op minimale kwaliteitseisen, de oudste woningen eerst. Eigenaars van woningen die niet voldoen, worden aangespoord om te renoveren. Pas als dat gebeurd is, krijgen ze het verplichte conformiteitsattest. Dit leidde ertoe dat een groot aantal slecht scorende panden werd verkocht en gerenoveerd door nieuwe investeerders. De stad ziet hierbij een verschuiving: oude huiseigenaars verkopen omdat ze de investeringen niet meer zien zitten, terwijl jonge investeerders de woningen renoveren en opnieuw verhuren. Dit mechanisme maakt dat verouderde woningen structureel worden verbeterd en energie-efficiënter worden. 

Met het sociaal beheersrecht worden dan weer leegstaande of verwaarloosde panden geactiveerd. Eigenaars van panden die langer dan twee jaar leegstaan, worden administratief aangesproken, wat hen motiveert om actie te ondernemen. Die kan de vorm krijgen van renovatie, verkoop of overdracht aan een woonmaatschappij. Tot nu toe gebruikt Menen dit recht vooral als stok achter de deur, maar er is budget gereserveerd om panden desnoods daadwerkelijk in sociaal beheer te nemen. Die mogelijkheid zet eigenaars aan tot sneller handelen, zodat langdurige leegstand en verloedering vermeden worden.

[foto's voor en na]

Een valkuil van deze twee instrumenten is het risico op noodkopers. Lage verkoopprijzen trekken kopers uit heel het land aan. Daarom neemt Menen verschillende initiatieven om noodkopers te ondersteunen en andere problemen weg te werken. Zo is er een overleggroep met makelaars en notarissen opgericht, omdat goede samenwerking met de sector kan leiden tot gedragen en gedeelde standaarden, normen en doelstellingen, wat kwaliteitsverbetering van de woningen en preventie van noodkopers in de hand werkt. Een eerste overleg vond plaats in november 2023. Daar werd toelichting gegeven over het nieuwe voorkooprecht, geconventioneerd wonen, het conformiteitsattest en andere relevante thema’s. 

Er kwam ook een multidisciplinaire werkgroep met vertegenwoordigers van het OCMW, de dienst huisvesting, het CAW, de woonclub, renovatiecoaches en de schepen van Wonen. Deze werkgroep volgt dossiers nauwgezet op en staat in voor een gecoördineerde strategie met gepaste begeleiding voor bewoners en eigenaars. Voor de aankoop van slechte panden in de drie oude stadskernen en ‘oude’ sociale wijken werkt de stad samen met de woonmaatschappij !mpuls. Dit gebeurt strategisch om versnippering tegen te gaan en volledige wijkvernieuwing mogelijk te maken.

Tot slot wordt het OCMW ingeschakeld, zodra blijkt dat een woning onbewoonbaar zal worden verklaard of een verhuurder weigert gebreken te herstellen. Het OCMW begint dan tijdig naar een nieuwe woning te zoeken en schrijft de betrokken bewoners in op het centrale inschrijvingsregister. Dat neemt niet weg dat de noodwoningen nog steeds voortdurend volzet zijn en de woningnood hoog blijft.

De gemeente verzamelt en analyseert op regelmatige basis data om het beleid voortdurend te verbeteren. En 75-plussers krijgen jaarlijks een bezoek om hen te begeleiden in woonaanpassingen en energie-efficiënte renovaties. Dit alles leverde resultaten op. Het aantal huurwoningen daalde niet, maar de kwaliteit ervan ging aanzienlijk omhoog. Bovendien werd vastgesteld dat de huurprijzen marktconformer werden, zonder dat ze onbetaalbaar werden voor kwetsbare huurders.

Een gedeelde verantwoordelijkheid 

De manier van werken van Menen illustreert duidelijk hoe belangrijk de plaats van lokale besturen in de renovatie-uitdaging is. Met hun zienswijze wordt niet alleen ingezet op het behalen van de klimaatdoelstellingen, maar ook op de creatie van sociale meerwaarde. Het deeldraaiboek en de lessen die uit het LIFE BE REEL!-project getrokken zijn, bieden kant-en-klare stappen om zelf in actie te komen. Meer informatie over de aanpak van Menen is terug te vinden in de praktijkendatabank van Netwerk Klimaat. —