De waarde van wonen zit niet in de stenen

Ze ziet hoe de wooncrisis overal voelbaar wordt, maar blijft geloven in collectieve verbeeldingskracht. Als architect en artistiek directeur van Architectuurwijzer onderzoekt Peggy Totté hoe Vlaanderen anders kan wonen. ‘We moeten het idee loslaten dat een huis altijd van iemand moet zijn. Wonen kan ook van iedereen zijn. Coöperatief wonen is geen utopie, het is gewoon een eerlijke logica die we opnieuw moeten durven omarmen.’

‘Ik ben altijd gefascineerd geweest door hoe mensen wonen en samenleven. Als architect en stedenbouwkundige ben ik jarenlang bezig geweest met ruimte en verhoudingen, maar pas toen ik bij Architectuurwijzer begon, ben ik echt beginnen nadenken over wat wonen in Vlaanderen vandaag betekent. Sinds 2017 zijn we bijna onafgebroken met dat thema bezig. Eerst met collectief wonen, daarna met coöperatief wonen. Wat mij daarin boeit, is dat het niet alleen met architectuur te maken heeft, maar ook met eigendom, met hoe wij met wonen omgaan als samenleving, met de manier waarop beleid, banken en burgers dat invullen.’

‘Iedereen heeft het tegenwoordig over betaalbaar wonen. Maar dat is een verzamelwoord geworden voor een complex web van problemen. De prijzen stijgen, gezinnen vinden geen woning meer, studenten trekken samen in appartementen, mensen met een beperking of een zorgvraag vallen uit de boot. En ondertussen blijven we vasthouden aan het idee dat privé-eigendom het hoogste goed is. Zeventig jaar lang hebben we dat model gepromoot. We beschouwen vastgoed als ons appeltje voor de dorst, als onze garantie op zekerheid. Maar datzelfde model maakt het vandaag voor de volgende generatie haast onmogelijk om nog een eigen huis te kopen. Als we die vicieuze cirkel willen doorbreken, moeten we het lef hebben om dat denken los te laten en alternatieven te onderzoeken.’

‘Een van die alternatieven is coöperatief wonen. Dat is geen nieuwe woonvorm in de zin van bepaalde architectuur of een type project, maar een ander eigendomsmodel. In een wooncoöperatie ben je geen individuele eigenaar, maar aandeelhouder van een gezamenlijk project. Je koopt een aandeel, krijgt in ruil een levenslang woonrecht en woont tegen kostprijs. Er is geen winst die verdwijnt naar een ontwikkelaar of investeerder. Alles wat binnenkomt, vloeit terug naar het onderhoud van het gebouw en naar toekomstige bewoners. Het is een antispeculatief model: de waarde van je aandeel stijgt niet, maar je woont wel stabiel, degelijk en betaalbaar.’

‘Veel mensen vinden dat idee vreemd. Ze zijn gewend dat vastgoed in waarde stijgt en dat ze die meerwaarde ooit zullen kunnen verzilveren. Maar wat krijg je in ruil? Jarenlang zekerheid, een eerlijke huurprijs, een gemeenschap waar het belang van het geheel zwaarder weegt dan individueel winstbejag. Je ruilt speculatie in voor duurzaamheid en stabiliteit. Dat vraagt een mentale omslag, maar het is precies die verschuiving die we nodig hebben. We moeten durven beseffen dat de waarde van wonen niet in de stenen zit, maar in de levenskwaliteit die het mogelijk maken.’

‘Toch blijft het in Vlaanderen moeilijk om dit model van de grond te krijgen. Vandaag worden wooncoöperaties beschouwd als private marktspelers. Daardoor moeten ze op dezelfde grondmarkt concurreren met ontwikkelaars die hogere rendementen nastreven en dus meer kunnen betalen. Banken zijn nog terughoudend, omdat ze het model niet kennen, en de overheid erkent het nog niet echt als een volwaardig alternatief. Bovendien is onze fiscaliteit volledig afgestemd op privé-eigendom. Een particulier betaalt twee procent registratierechten op zijn eerste woning, een coöperatie twaalf. Dat is niet logisch. Zolang die ongelijkheid blijft bestaan, blijven mensen aarzelen om in te stappen.’

‘Wat we nodig hebben, zijn drie hefbomen: grond, financiering en expertise. Overheden kunnen gronden in erfpacht geven of tijdelijke leningen aanbieden om de eerste jaren te overbruggen. Dat hoeft geen subsidie te zijn, maar een rollend fonds waarmee jonge coöperaties kunnen starten. Zodra het gebouw er staat en de bewoners erin trekken, is het grootste risico voorbij. Daarna kan de bank de draad opnemen. En op lokaal niveau zie ik een belangrijke taak voor autonome gemeentebedrijven en intercommunales. Zeker de kleine besturen hebben vaak niet de kennis of de mensen om zulke projecten te begeleiden. Als verlengstuk van hun lokale besturen kunnen streekintercommunales die expertise opbouwen en delen. Ze kunnen helpen bij het uitschrijven van erfpachtregelingen, bij de berekening van financieringsmodellen, of bij het begeleiden van de aanstelling van de architect en aannemer.’

‘Het kan niet de bedoeling zijn in elke gemeente opnieuw het wiel uit te vinden. Kennis bundelen en gericht inzetten: dat zou een groot verschil maken. Ik denk aan projecten zoals het Patershof in Sint-Niklaas. Daar hebben de stad en de streekintercommunale Interwaas samen met wooncoop een prachtig project gerealiseerd op een historische site. De stad en Interwaas hebben hier een lang voorbereidend proces, met aanstelling van de architect, doorlopen. Vervolgens hebben zij de woonblokken op plan verkocht aan de sociale woonmaatschappij en de wooncoöperatie. Dat is precies de manier waarop streekintercommunales een hefboom kunnen zijn voor vernieuwende woonmodellen. Ze hebben ervaring met bouwen, ze hebben een netwerk, ze kennen de procedures. Die kracht kunnen ze inzetten om lokale besturen te helpen. En zo kan een model dat vandaag nog uitzonderlijk is, op termijn gemeengoed worden.’

‘Bij Architectuurwijzer proberen we ook die kennis zichtbaar te maken. Met de tentoonstelling Hier wil ik wonen. Coöperatief woondromen in Vlaanderen, die tot eind januari te zien is in STAM Gent, tonen we wat dit model kan betekenen. We hebben bewust niet de nadruk gelegd op het “collectieve”, want dat schrikt soms af. We tonen vooral hoe mooi en comfortabel de woningen zijn. Kleine appartementen met veel licht, uitzicht op groen, grote terrassen. Dat is de basiskwaliteit van coöperatief wonen. Als mensen zien dat ze zo kunnen wonen voor een correcte prijs, verdwijnt de twijfel vanzelf. En dan gaat het niet meer over ideologie, maar gewoon over goed wonen.

‘In Zürich, het mekka van de wooncoöperaties, is vandaag één op de vijf woningen coöperatief. Bij ons nog niet één procent. Maar er beweegt iets. Er zijn pioniers, gemeenten die durven, banken die langzaam meedenken. In Knokke-Heist bijvoorbeeld stelt de gemeente een grond in erfpacht en geeft ze samen met de provincie en een congregatie een goedkope lening. Dat zijn kleine, maar veelbetekenende doorbraken. Ze tonen wat er mogelijk is als overheid, burgers en investeerders elkaar vinden. Zulke projecten tonen dat het geen dromerij is, maar haalbare praktijk.’

‘Coöperatief wonen is geen bedreiging voor de markt, maar een noodzakelijke derde bouwstroom naast sociale en private huisvesting. Het zal de markt nooit vervangen, en dat hoeft ook niet. We hebben gewoon zo’n derde bouwstroom nodig. Een stroom die betaalbaar, duurzaam en gemeenschapsgericht is. Als de overheid dat erkent, volgt de rest vanzelf. En voor mij, als architect, is het vooral de kans om tot betere, kwaliteitsvolle architectuur te komen. Wie coöperatief bouwt, denkt op lange termijn. Dan gaat het niet om winstmaximalisatie, maar om goede kwaliteit, om duurzaamheid, om zorg voor de plek. Ik geloof dat we met wooncoöperaties niet alleen betaalbaar, maar ook beter kunnen wonen. Als mensen dat eenmaal zien, zullen ze niet meer twijfelen of ze in een coöperatie willen stappen. Dan kiezen ze gewoon voor goed wonen en voor een ander soort toekomst.’ —