Financiële haalbaarheid bij neven- en herbestemming van parochiekerken

Behoort tot de editie Magazine Lokaal mei 2025
Magazine Lokaal

Elke gemeente moet volgens het eredienstendecreet aan het begin van iedere beleidsperiode een actueel kerkenbeleidsplan opmaken. Uiterlijk zes maanden na installatie van de nieuwe gemeenteraad moet het ondertekend zijn door de bisschop en vastgelegd in een gemeenteraadsbesluit. Deze keer geldt de eerste week van juni 2025 als uiterste datum, nieuwe fusiegemeenten hebben een maand respijt tot 2 juli. We bekijken de bijzondere positie van kerken met een neven- of herbestemming, en dan vooral de financiële kant ervan.

De verplichting om midden 2025 over een actueel en goedgekeurd kerkenbeleidsplan te beschikken dwingt de lokale besturen na te denken over de toekomst van de parochiekerken op het grondgebied. Vandaag rekenen parochiekerken voor de exploitatiekosten en investeringen nog in belangrijke mate op de gemeente. Het kerkenbeleidsplan verandert daar niet zo heel veel aan. Om maar iets te noemen: parochiekerken zijn vaak eigendom van de gemeente. Voor beschermde gebouwen is er een instandhoudingsverplichting. Na onttrekking aan de eredienst is die er nog altijd.

Voor kerken die volgens het kerkenbeleidsplan in aanmerking komen voor neven- of herbestemming, bestaan er diverse formules. De eigenaar – de gemeente of de kerkfabriek – kan ze verkopen, ‘onder voorwaarden’ meestal. Of de eigenaar houdt het gebouw maar geeft het in erfpacht of verhuurt het. Het is in dat en andere gevallen niet uitgesloten dat er meerdere betalende eindgebruikers zijn. Een gemeente – of een kerkfabriek, al zijn de bisdommen daar niet altijd voor te vinden – kan een kerk ook zelf ontwikkelen, bijvoorbeeld tot bibliotheek of buurthuis. Allerhande combinaties en tussenvormen zijn mogelijk, zo ver als de creativiteit van initiatiefnemers en juridische of financiële experten reikt.

In dit artikel bespreken we drie typetrajecten, telkens aan de hand van een praktijkvoorbeeld: verkoop, erfpacht en ‘zelf ontwikkelen’. De relatie tussen de betrokken partijen, de gehanteerde vastgoedtransactie en het financiële model wordt zo duidelijk. Maar eerst introduceren we de leidraad voor de financiële haalbaarheid bij neven- en herbestemming

Sint-Corneliuskerk Aalbeke: nevenbestemming als onderdeel van een nieuw dorpshart

Kortrijk werkte hard aan een kerkenbeleidsplan, met een uitgebreide uitbestede studie in 2016. Meestal blijft bij een nevenbestemming zoals die van de Sint-Corneliuskerk in Aalbeke de eigendomstoestand ongewijzigd. Onttrekken aan de eredienst gebeurt bijna nooit bij nevenbestemming. In Aalbeke is er wel een duidelijk ruimtelijk onderscheid tussen de liturgische ruimte en de overige delen. Naast de verkleinde kerk biedt het gebouw onderdak aan de plaatselijke bibliotheek en ruimtes voor de academie. In sommige gevallen – ook in Aalbeke – is het voor een lokaal bestuur interessant eigenaar te zijn van een dergelijk complex. Je houdt de regie op lange termijn in handen, niet alleen over de nieuwe invulling maar ook over het publieke domein dat aan de kerk grenst. De kerk van Aalbeke is een voorbeeld van een publiek/publiek-situatie: publiek bezit én publiek gebruik. Als publieke initiatiefnemer, het lokale bestuur in dit geval, moet je rekening houden met de Wet op de Overheidsopdrachten. Financieel wegen vooral de bouwkosten – de initiële investering – op de beslissingen. Die investering is wat zwaarder te dragen in dit eerder ‘traditionele’ voorbeeld met veel aandacht voor gemeenschapsgebruik. Maar er is wel sprake van een vrij permanente oplossing voor het hart van Aalbeke, met een nog heel herkenbare en toegankelijke kerk in het centrum van het dorp.

Relatie tussen actoren, juridische en financiële aspecten bij wet op de overheidsopdrachten

  • Actoren vormen het publieke kader
    Je onderscheidt twee groepen: het publiek als eigenaar én het publiek als gebruiker. Zij bepalen de uitgangspunten voor een overheidsopdracht. 
  • Wet stuurt de aanbesteding
    Op basis van dat publieke kader pas je de wet op de overheidsopdrachten toe. De wet schrijft voor hoe je offertes vraagt, beoordeelt en gunt.
  • Methode berekent de bouwkosten
    Met een passende bouwkostmethode stel je het financiële speelveld scherp. Zo bereken je realistische budgetten en bewaak je de kosten tijdens het project.
Parochiekerk Sint-Corneliuskerk Aalbeke
Parochiekerk Sint-Corneliuskerk Aalbeke

De leidraad 

Het Platform Toekomst Parochiekerken ontwikkelde de leidraad Hoe haalbaar is mijn neven- of herbestemming? om lokale besturen en kerkbesturen te helpen om beslissingen te nemen en uit te voeren. HOGENT (opleiding vastgoed) en het gespecialiseerde bureau Leidsman werkten mee aan het document. De leidraad bevat een inleiding in het thema, belangrijke aandachtspunten, een situering van juridische en financiële kernbegrippen, en drie belangrijke hulpmiddelen.

Het eerste hulpmiddel is een juridisch-financiële beslisboom die vertakt vanuit vier mogelijke ‘eindsituaties’. Een component ‘eigendom’ en een component ‘gebruik’ leveren in totaal vier begrippenparen op van het type ‘publiek/privaat’ of ‘privaat/publiek’. Het eerste lid is telkens de gewenste eigendomssituatie en het tweede verwijst naar de beoogde vorm van gebruik. Voor elk van die paren geeft de beslisboom de juridische en de financiële implicaties weer. Juridisch gaat het over transacties van onbepaalde duur (verkoop), lange duur (erfpacht), middellange duur (huur) en korte duur (concessie). 

Als een publieke partner zoals een gemeente of kerkfabriek iets aanbesteedt, dan moet die rekening houden met de Wet op de Overheidsopdrachten. Ook dat geeft de beslisboom aan. Bij verkoop verwijst het schema naar de traditionele vergelijkingsmethode om financiële schattingen te maken, en naar de zogenaamde ‘residuele methode’. Bij erfpacht, verhuur en concessies is dat de DCF-methode (discountable cash flow). Bij aanbestedingen die onder de Wet op de Overheidsopdrachten vallen, is er aandacht voor de ‘bouwkostenmethode’.

Het tweede hulpmiddel is een omvattende, generieke procesflow. De procesflow leidt besturen door de verschillende fasen van een neven- of herbestemming, van de eerste ideeën tot de uitvoering en het beheer. De klemtoon ligt op de vroege fasen van ideevorming, onderzoek en planuitwerking. Het doel van de procesflow is om de haalbaarheid van elk project te vergroten door tijdig te wijzen op de zinvolle aandachtspunten of (deel)rubrieken. De hoofdrubrieken die in elke fase terugkomen zijn: ‘actoren’, ‘programma’, ‘gebouw en site’, ‘ontwerp’, ‘bouwkosten’ en ‘budgetsamenstelling’. Via de generieke procesflow kun je in de loop van een traject de inhoud van de rubrieken opbouwen en verfijnen, en die tussentijds vastleggen in bijvoorbeeld een startnota of later een projectdefinitie.

Het derde hulpmiddel zijn de twee rekenbladen waarvan sprake in de beslisboom: de residuele methode en de DCF-methode. Residuele berekeningen zijn berekeningen zoals een ontwikkelaar die maakt bij de aankoop van een grond of een pand. Kort gezegd gaat die dan na hoeveel het goed kan opbrengen en trekt van die opbrengst zowel alle kosten zoals bouwkosten af, als de winst die hij eruit wil halen. Wat overblijft is de residuele prijs: wat de ontwikkelaar kan geven voor de grond of het pand. Voor verkoop levert dat vaak een meer marktconforme indicatie op dan een traditionele schatting. 

De residuele benadering houdt via het in kaart brengen van alle kosten rekening met instandhoudingswerken, en die kunnen bij parochiekerken zodanig oplopen dat de traditionele schatting ontoereikend is. Het is niet ondenkbaar dat de residuele methode bij hoge instandhoudingskosten resulteert in een negatieve schattingsprijs. Met de DCF-methode kun je ‘toekomstige inkomsten’ uit een erfpacht, een verhuur of een concessie – de resulterende cashflow dus – terugrekenen naar het heden. Op die manier wordt het mogelijk om afwegingen te maken tussen investeringen in het heden, vierkante meters die iets moeten opbrengen, en huurgelden of een canon die een terugverdieneffect opleveren. 

Niet opgenomen in de leidraad, maar binnenkort wel op de website van het Platform, is een module voor bouwkostensimulaties. De publicatie Herscheppen van het Team Vlaams Bouwmeester (2024), die gebaseerd is op een selectie van de 141 haalbaarheidsstudies uitgevoerd door het Projectbureau Herbestemming Kerken (2016-21), is daarvoor de inspiratie. Voor de ruimtelijke tactieken die in dat boek toegelicht worden, geeft de module bouwkosten financiële simulaties. De simulaties variëren telkens van light tot medium of large en maken het mogelijk om financiële inschattingen te maken, op hoofdlijnen tenminste, voor je eigen project.

Voormalige Sint-Janskerk Gerheide: sociaal wonen in een stukje Turnhoutse School 

Wonen in kerken: het gebeurt nog zelden in Vlaanderen, maar Gerheide bij Balen bewijst dat het kan. In de Kempen bevinden zich veel moderne kerken. De Sint-Jan is een annexekerk uit de jaren 1970, ontworpen door Turnhoutse School-architect Paul Neefs. Met haar brede beukmaat en haar platte dak leent ze zich opvallend goed tot wonen. 

De Molse Bouwmaatschappij ontwikkelde met Dillen Bouwteam dertien sociale appartementen in de kerk, gespreid over twee verdiepingen. Elk appartement heeft een voordeur die uitgeeft op de buitenlucht. De initiatiefnemer, die intussen opging in fusie-huisvestingsmaatschappij De Woonboog, verwierf een erfpacht van vijftig jaar. De naakte eigendom ligt nog bij de kerkfabriek Sint-Andries Balen. We kunnen daarom spreken van een publiek/privaat-situatie. Het geïnde canon draagt bij aan de zelfredzaamheid van de kerkfabriek. In de erfpachtovereenkomst is bovendien opgenomen dat de woonmaatschappij instaat voor het onderhoud van het gebouw en de omgeving. Met de DCF-methode is het mogelijk te beoordelen hoe haalbaar een operatie zoals die in Gerheide is. 

Relatie tussen actoren, juridische en financiële aspecten bij erfpacht

  • Actoren scheiden eigendom en gebruik
    Je maakt duidelijk wie eigenaar blijft (publiek bezit) en wie gebruik krijgt (privaat gebruik). Zo leg je het speelveld vast voor de erfpacht. 
  • Erfpacht regelt langdurig gebruik
    Je sluit een overeenkomst van lange duur. Daarin leg je vast welke rechten en plichten eigenaar en erfpachter hebben. 
  • DCF-methode berekent de waarde
    Je past de Discounted Cash Flow-methode toe om toekomstige inkomsten en kosten nu te waarderen. Zo bepaal je de economische impact van de erfpacht.
Parochiekerk Sint-Janskerk Gerheide
Parochiekerk Sint-Janskerk Gerheide
Parochiekerk Sint-Janskerk Gerheide

Voormalige Heilig-Kruiskerk Sint-Amandsberg: veilinghuis in een moderne wijkkerk

Verkoop komt vaker voor, en dat zal alleen maar toenemen. In een stad als Gent, met veel herbestemmingsdossiers, is het niet verwonderlijk dat er naast DCF-trajecten en voorbeelden van de Wet op de Overheidsopdrachten ook verkoopdossiers opduiken, zoals de Heilig-Hartkerk, vandaag Hartetroef. 

De Heilig-Kruiskerk in de wijk Westveld (Sint-Amandsberg) is een niet-beschermd modern gebouw. Maison Jules, zoals het veilinghuis in de kerk heet, is een voorbeeld van het privaat/privaat-type. Een verkoop zou ‘residueel’ voorgerekend kunnen worden, maar in de realiteit is er meestal de verplichte schatting (met vergelijkingspunten), gevolgd door een procedure waarbij kandidaten een bod doen. In het bisdom Gent verloopt dat in twee fasen, met eerst een kandidatuurstelling met een inhoudelijk voorstel. Geselecteerde kandidaten mogen vervolgens een bod onder gesloten omslag uitbrengen. 

Na de aankoop begon het pas voor het veilinghuis. Maison Jules investeerde veel in technieken, toegankelijkheid en veiligheid om het gebouw bij de tijd te brengen en geschikt te maken als veilinghuis. Het bisdom legt standaard de voorwaarde op dat de koper minstens tien jaar in de geest van het ingediende dossier moet werken.

Relatie tussen actoren, juridische en financiële aspecten bij verkoop

  • Actoren wisselen eigendom en gebruik
    Je brengt publiek bezit over naar privaat gebruik. Dat betekent dat de publieke eigenaar het gebouw verkoopt aan een private partij. Zo verandert niet alleen het gebruik, maar ook het eigenaarschap. 
  • Verkoop regelt eigendomsoverdracht
    Je sluit een overeenkomst van onbepaalde duur waarbij het gebouw definitief overgaat naar de koper. De juridische overdracht ligt vast in een verkoopakte, met bijhorende rechten en plichten. 
  • Waardebepaling via residuele en vergelijkingsmethode
    Je gebruikt twee methodes om de waarde van het gebouw te bepalen:
    • De residuele methode vertrekt van de eindwaarde na herbestemming en trekt daar alle kosten vanaf.
    • De vergelijkingsmethode vergelijkt het gebouw met gelijkaardige panden in de markt.
      Zo krijg je een onderbouwde en marktconforme waardering voor verkoop.
Parochiekerk Heilig-Kruiskerk Sint-Amandsberg
Parochiekerk Heilig-Kruiskerk Sint-Amandsberg

Conclusies: veel keuzemogelijkheden voor lokale besturen 

Als een kerk in aanmerking komt voor neven- of herbestemming, móét de gemeente niet alles in eigen beheer ontwikkelen. Erfpacht is bijvoorbeeld een haalbare optie, omdat kerkfabrieken niet noodzakelijk op zoek zijn naar winstmaximalisatie. Financiële constructies met een lage canon en met onderhoud gedragen door de erfpachter, of met een ‘normale’ canon die wordt geherinvesteerd in het onderhoud van het gebouw, vergroten mogelijk de haalbaarheid van een nieuwe invulling. 

Strategisch kan het interessant zijn om een gebouw voor de lange termijn ‘publiek’ te houden, om zo maatschappelijke meerwaarde te blijven genereren of om een beroep te kunnen doen op de investeringssubsidies van het Agentschap Binnenlands Bestuur. Net als erfpacht is verkoop een valabele optie, zeker als er een geëngageerde koper is. Bij elke overeenkomst is de (voorspoedige) eigendomsleer gehouden aan de onroerendheidsvereisten van onroerende goederen. Dat betekent dat er een schattingsverslag nodig is en dat de eigendom moet instaan voor een vorm van mededinging. Afwijken van de schatting mag wettelijk gezien, op voorwaarde dat de verkoper dat goed motiveert.

Moderne kerken hebben de naam gemakkelijker te herbestemmen te zijn. Dit artikel bespreekt inderdaad twee moderne kerken met een geslaagde herbestemming. In de meer traditionele gebouwen is neven- of herbestemming niet noodzakelijk moeilijker. Zelfs als ze beschermd zijn, kan er nog heel wat. Laat het je niet tegenhouden.

De kosten van een neven- of herbestemming variëren heel erg – ze situeren zich hier drie maal tussen het anderhalf en de tweeënhalf miljoen euro, all-in. Grotere kerken kunnen nog een stuk duurder uitvallen. De totale kost ten worden gevormd door de som van een eventuele aankoop zoals bij Maison Jules, studiewerk, instandhoudingswerken, investeringen op het vlak van de transformatie zelf, en beheerskosten. Instandhoudingswerken kunnen stevig doorwegen, maar doen dat niet altijd, zoals bij de gebouwen uit dit artikel. 

De staat van een gebouw straalt altijd af op het verloop van het traject. Als een ondernemer veel kosten moet doen voor hij echt kan beginnen, dan zal hij die enkel ten terugverdienen door meer vierkante meters te optimaliseren, minder erfgoed te behouden of voor een commerciëlere invulling te kiezen. Rekening houden met alle onderdelen van de totale kostprijs geeft bijna automatisch aanleiding tot de residuele methode bij schattingen of het DCF-model bij erfpacht, verhuur en concessie.

Taboes vallen weg. Het is vandaag perfect mogelijk om op een open manier te spreken over de economische realiteit achter neven- en herbestemmingen en ernaar te handelen. De drie praktijkvoorbeelden bewijzen dat. Als goed geïnformeerde gemeente heb je een hele sleutelbos in handen voor geslaagde (samenwerkings)projecten.

Delen

Auteurs

  • ROEL
    DE RIDDER
    Coördinator Platform Parochiekerken
  • Luka
    D'haese
    Platform Toekomst Parochiekerken

Foto

  • Dillen Bouwteam, ontwerp Ardesc

Heb je een vraag over de inhoud van dit artikel?

Contacteer ons

Meer weten over

Nieuws

Nieuwsoverzicht