Magazine Lokaal
De Vlaams-Brabantse gemeente Keerbergen is bezig aan een voorzichtige inhaalbeweging op het vlak van sociale woningbouw. Aanleiding genoeg voor een boeiend gesprek met Luc De boeck, algemeen directeur van de gemeente, en Björn Mallants, algemeen directeur van woonmaatschappij Woontrots.
Keerbergen is een groene, residentiële gemeente ten westen van Leuven. Ze telt 13.000 inwoners en er staan vooral heel veel villa’s op het grondgebied. ‘85 procent van de eengezinswoningen op ons grondgebied zijn vrijstaande woningen, vaak redelijk grote percelen,’ zegt algemeen directeur Luc De boeck. ‘We zijn momenteel bezig met een opwaardering van het centrum. De straten werden al heraangelegd en ook de bouw van een luxueus appartementencomplex naast het gemeentehuis, residentie Kerkebergen, is een speerpunt. Er is plaats voor enkele handelszaken, 37 private appartementen en zeven appartementen voor woonmaatschappij Woontrots.’
In de oorspronkelijke plannen uit 2020 was er maar sprake van twee appartementen voor de woonmaatschappij?
Luc De boeck: ‘In de oorspronkelijke leidraad voor het toekennen van de vergunning stond een verplichting tot bouw van twee sociale appartementen. Gaandeweg echter kocht de privéontwikkelaar steeds meer aanliggende percelen op, waardoor het project in oppervlakte verdrievoudigde. De gemeente, de ontwikkelaar en woonmaatschappij Woontrots zijn in overleg gegaan en we zijn eigenlijk vlot tot dit nieuwe getal gekomen. De zeven appartementen komen op een gelijkvloerse verdieping in de vernieuwde wandelsteeg die het marktplein verbindt met de achterliggende parking en ietsje verderop ons gemeenschapscentrum.’
De ontwikkelaar had meteen oren naar het voorstel?
Luc De boeck: ‘De ontwikkelaar is een inwoner van de gemeente, wat het gesprek vereenvoudigde. Via onderhandelingen en mede op zijn initiatief is dat aantal sociale woningen bijna spontaan gegroeid. Het ruimtelijk uitvoeringsplan maakte door het verwerven van meerdere percelen de bouw van een extra appartementsblok mogelijk. Ondersteund door het advies van de kwaliteitskamer van Interleuven hebben we in dit appartementsblok ook ruimte gereserveerd voor zeven sociale units.
De combinatie met de private appartementen op de verdiepingen maakt het tot een geslaagde mix. Het project wordt ook ruim gedragen bij de inwoners, met als bewijs dat er geen enkel bezwaar werd ingediend tegen het project.’
Björn Mallants: ‘Zeven units is zeker een mooi resultaat. Soms biedt een ontwikkelaar zelf aan meer te bouwen dan aanvankelijk gedacht, soms doet er zich een bijzondere gelegenheid voor. Wij zijn door de aard van onze doelgroep – vaak alleenstaanden of gepensioneerden – heel vaak op zoek naar kleinere units, appartementen met één of twee slaapkamers.
Een ontwikkelaar zal dat type appartement uit eigen beweging minder snel bouwen. Maar als we in een heel vroeg stadium kunnen samenzitten en de private partner duiding kunnen geven bij onze verschillende mogelijkheden, ziet die misschien een kans om via een verkoop aan ons ook zijn grondaandeel te maximaliseren. De appartementen vormen hier duidelijk een toegevoegde waarde voor het project en hebben zeker geen negatieve impact op bijvoorbeeld het commercialisatietraject van de private partner.’
Verloopt het altijd zo vlot voor de woonmaatschappij?
Björn Mallants: ‘Met Woontrots zijn we actief in een tiental gemeenten tussen Brussel en Leuven. We hebben net geen 4000 wooneenheden in beheer en momenteel staan er 200 units in de steigers. Doordat de vroegere socialehuisvestingsmaatschappijen en verhuurkantoren sinds 2023 zijn geïntegreerd in bovenlokale woonmaatschappijen zoals de onze, kunnen we ontwikkelaars zowel de optie kopen als de optie huren voorstellen.
In dit specifieke geval konden we in een vroeg stadium samenzitten en zeiden we heel transparant: dit zijn onze formules en mogelijkheden, zonder in te zoomen op de concrete plannen. Laten we een kat een kat noemen: de bouwsector doet het momenteel niet uitstekend. Het is moeilijk om projecten te vermarkten, herfinanciering is duur. Dat geeft ons als woonmaatschappij kansen, maar dan moet je ze natuurlijk wel grijpen, net zoals de gemeente dat moet doen.’
In dit geval hebben jullie de woningen gekocht?
Björn Mallants: ‘Inderdaad. Als woonmaatschappij zijn we beperkt in wat we kunnen bieden als inhuurprijs, door de drempel van de huursubsidie. In een dure regio is dat problematisch. Wat dat betreft is er weinig verfijning in de Vlaamse regelgeving: voor de Vlaamse Rand is de maximale huurprijs voor een huursubsidie 10% hoger, maar voor de rest van Vlaanderen is de maximale huurprijs om een huursubsidie te krijgen overal gelijk – terwijl de situatie in de Westhoek toch niet te vergelijken is met die in Keerbergen.
Wel slagen we er regelmatig in woningen of appartementen aan te kopen, omdat we eigenlijk een redelijk marktconforme prijs kunnen bieden. Voor architecten of aannemers die niet vertrouwd zijn met sociale woningbouw, hebben we een heel accurate simulatietabel om de bouwkosten in kaart te brengen. Ontwikkelaars bevestigen ons dat die cijfers vrij marktconform zijn. Als zij voor dat bedrag kunnen bouwen, kunnen wij dus tot een deal komen. Ze hebben in een vroeg stadium al zekerheid over een aanzienlijk deel dat vermarkt is, waardoor hun financieel risico daalt en de financiering van het project vaak vlotter gaat. Ook de commerciële kosten zijn voor de ontwikkelaar beduidend lager, aangezien we direct van hem kopen, en niet via commerciële kanalen.’
Alleen het grondaandeel kan soms roet in het eten gooien?
Björn Mallants: ‘Over het grondaandeel moeten we inderdaad vaak onderhandelen. Daar werken we met maximumbedragen die zijn vastgesteld per gemeente. De dataset van grondprijzen die we vroeger moesten gebruiken, werd van 2014 tot 2023 nooit bijgestuurd. Gelukkig is die eind 2023 geactualiseerd en zijn de prijzen die we nu kunnen bieden aanzienlijk beter, bijna marktconform. Al vissen we toch nog vaak achter het net. Om te beginnen is het aandeel van de grondprijs bepaald op basis van de verkoop van appartementen.
Maar er zijn natuurlijk residentiële gemeenten waar niet veel appartementen maar wel vrijstaande woningen worden gebouwd. In die gevallen zijn we benadeeld en kunnen we niet genoeg bieden in vergelijking met ontwikkelaars. Verder is het grondaandeel dat we kunnen bieden vaak oké voor B-locaties, maar minder voor A-locaties. De Vlaamse regelgeving zou op dit vlak wel fijnmaziger kunnen. Dat signaleren we ook aan het beleid, want dat is voor ons heel belangrijk.’
Er zijn in Keerbergen nog andere projecten van sociale woningbouw lopende?
Luc De boeck: ‘Ja, nog twee: Raamdal en Knollebol. Samen 35 gezinswoningen en drie appartementen. We hopen het aanbod sociale woningen in onze gemeente dus redelijk snel uit te breiden. Momenteel hebben we 56 sociale wooneenheden. Dankzij Raamdal, Knollebol en de zeven appartementen in Kerkebergen zal dat aantal bijna verdubbelen.’
Björn Mallants: ‘Het sociale woningaanbod is in deze regio heel beperkt. Voor een stuk is dat historisch te verklaren. De sociale objectieven die in 2009 zijn opgelegd, hebben een betere spreiding op gang gebracht, maar zo’n historische achterstand inhalen kost tijd. Recent hebben we via een openbare verkoop hier in Keerbergen nog een perceel kunnen kopen. Maar het blijft wel altijd zoeken naar marginal gains. De grond is duur, grote verdichting past niet in de meeste gemeentekernen in ons werkingsgebied. Dat wil zeggen dat je altijd heel attent moet zijn voor buitenkansen, maar ook dat projecten vaak eerder kleinschalig zijn. Ook daar dringt een meer fijnmazige invulling van het Vlaamse kader zich op.’
Is intensere samenwerking tussen gemeente, woonmaatschappij en ontwikkelaars wenselijk?
Björn Mallants: ‘Met Woontrots steken we veel energie in die contacten en in netwerken. Met intercommunales, gemeenten, private partijen. We realiseren projecten op tal van manieren. Heel vaak bouwen we zelf, soms signaleert de gemeente ons een mogelijkheid, soms contacteren ontwikkelaars ons spontaan. Dat gebeurt in alle stadia van een bouwproces: zowel bij een voortraject als bij de oplevering van een nieuwbouwcomplex. Onze lopende projecten bewijzen dat gemeente, private sector en woonmaatschappijen wel degelijk kunnen samenwerken. Dat hoeft voor ons niet in dwingende kaders zoals de vroegere “sociale last”. Dat werkt als een rode lap op een stier, ook bij gemeentebesturen. Het gaat eerder over een goede verstandhouding, waarbij iedereen open communiceert en elkaar op de hoogte houdt van eventuele kansen.’
Luc De boeck: ‘Die driehoeksverhouding is inderdaad essentieel. Ze houdt in dat de drie partijen open met elkaar durven spreken en elkaar leren kennen. Iedere gemeente heeft andere accenten, en het is die goede verstandhouding die kansen creëert.’
Björn Mallants: ‘Het gaat daarbij vooral om een reflex om bij elk nieuw project te denken: kunnen we hier iets mee doen op het vlak van sociale woningbouw? Dat kan informeel zijn: eens met alle partijen gaan praten. Maar er zijn ook andere instrumenten. De parkeerverordening bijvoorbeeld – in vele gemeentes staan daar uitzonderingen in voor sociale woningbouw. Wanneer een ontwikkelaar appartementen wil bouwen maar geen plaats heeft voor voldoende parkeerplaatsen, kan hij dus contact opnemen met de woonmaatschappij. Zo realiseerden we recent 24 assistentieflats in Sint-Stevens-Woluwe, een win-win voor alle partijen.
Ook in de ruimtelijke plannen is al veel mogelijk?
Björn Mallants: ‘Inderdaad, je kunt ook een stedenbouwkundige last opleggen. In het ruimtelijke uitvoeringsplan, het verkavelingsvoorstel. In vele gemeenten wordt nu het nieuwe beleidsplan ruimte uitgewerkt. Daar kun je heel veel instrumenten en bepalingen op het vlak van sociale woningbouw in verwerken. Je kunt een project ook ruimtelijk op zo’n manier intekenen dat het bijna per definitie sociale woningen zijn. Een ander instrument dat de gemeente in handen heeft: het voorkooprecht. Sinds 2025 is het de gemeente die de voorkooprechten afbakent op individueel perceelsniveau.’
Luc De boeck: ‘Dat willen we eigenlijk vooral gebruiken om verkrotting tegen te gaan. En we gaan het niet inzetten als het voor de andere kandidaat-kopers een eerste woning is. Als gemeente mogen we ook niet meer bieden dan de officiële schattingsprijs.’
Björn Mallants: ‘Voor woonmaatschappijen is er een decretale uitzondering: wij kunnen in principe wel meer bieden dan de schattingsprijs. Maar we gebruiken het voorkooprecht vooral als een instrument om aan tafel te gaan zitten en te overleggen.’
Luc De boeck: ‘Nog een instrument dat we hier in Keerbergen recent hebben toegepast: een inventarisatie van leegstaande gebouwen en onbebouwde percelen die eventueel in aanmerking komen voor sociale ontwikkeling. De screening door de intergemeentelijke samenwerking leverde zo een zestal panden op.’
Om af te sluiten: hoe ziet u de toekomst van de sociale woningbouw?
Björn Mallants: ‘De tijd dat we “op den buiten” bouwden is voorbij. Momenteel is het vooral kernversterking, inbreiding. Dat is ook de plaats waar je van het lokale bestuur mogelijkheden krijgt aangereikt. De herontwikkeling van scholen, kazernes, gemeenteloodsen bijvoorbeeld. Ook ons doelpubliek is geëvolueerd: waar het vroeger vooral gezinnen waren, zijn het vandaag vooral alleenstaanden en een hele grote groep gepensioneerden. We zien ook steeds meer alleenstaande ouders met kinderen die het na de echtscheiding moeilijk krijgen.’
‘Ik heb de indruk dat lokale besturen en schepencolleges door de integratie van de OCMW’s in de gemeente nu beter op de hoogte zijn van de realiteit. Dat ze de cijfers zien en begrijpen dat sociale woningbouw geen luxe is. Ik denk dat er in Vlaanderen zeker nog marge is. Het sociaal woonpatrimonium bedraagt momenteel 5% in Vlaanderen, 3,5 % in de regio van Woontrots, en hier in Keerbergen is dat nog minder. Ik strijd al twintig jaar tegen het idee dat sociaal wonen armoede aantrekt.
Integendeel. Kijk naar de wachtlijsten hier in Keerbergen: je lost er je armoedeprobleem net mee op. Keerbergen heeft ook een sterk vergrijzende bevolking. Als die mensen momenteel huren, komen die door de stijgende levenskosten na hun pensioen in de problemen. Zulke situaties werden vroeger vaak opgevangen door bepaalde samenlevingsvormen of vrijwilligerswerk, maar dat is in onze meer individualistische samenleving steeds minder vanzelfsprekend.’ —
