Auteur:

Gepubliceerd op: 06-01-2021

De Vlaamse Regering keurde vlak voor het kerstreces een eerste keer principieel het ontwerp van decreet houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen goed. Hierin is het regelgevend kader voor de woonmaatschappijen opgenomen. Dit nieuwsbericht geeft bondig een aantal punten weer.

Doelstelling is om binnen een werkingsgebied tot een integratie te komen van de sociale huisvestingsmaatschappijen en de sociale verhuurkantoren tot één sociale woonmaatschappij tegen 1 januari 2023. Een woonmaatschappij zal de juridische vorm van een besloten vennootschap aannemen, waarbij de nodige decretale bepalingen ingeschreven worden om het sociale doel te verzekeren, en moet over minimaal 1000 sociale woningen beschikken. Woningen ingehuurd op de private markt worden hierbij niet meegerekend.

Het ontwerp van decreet voorziet dat de huidige sociale verhuurkantoren uiterlijk op 30 juni 2023 hun erkenning verliezen. De sociale huisvestingsmaatschappijen zullen hun erkenning verliezen op 1 januari 2023. Een erkende sociale huisvestingsmaatschappij die aannemelijk maakt dat zij uiterlijk op 30 juni 2023 aan alle erkenningsvoorwaarden om als woonmaatschappij te worden erkend, zal via een te bepalen procedure een tijdelijke erkenning kunnen aanvragen bij de Vlaamse Regering.

Over de werkingsgebieden:

De Vlaamse Regering erkent één woonmaatschappij per werkingsgebied, dat uit geografisch aaneensluitende gemeenten moet bestaan. De Vlaamse Regering kan uitzonderingen hierop toestaan overeenkomstig de door haar vastgelegde voorwaarden en procedure en mits een gemotiveerd verzoek bij de erkenningsaanvraag van de woonmaatschappij of bij wijziging van de statuten.

Over het besturen van de woonmaatschappij:

Eén van de doelstellingen van de woonmaatschappij was een grotere ‘regierol’ aan de lokale besturen toe te kennen in de woonmaatschappij, gelet op de grote sturende rol die zij spelen in het lokale woonbeleid. Het ontwerpdecreet stelt daartoe voor dat gemeenten en OCMW’s samen altijd over minstens 50% plus 1 van de stemrechten in de algemene vergadering beschikken.

De raad van bestuur van de woonmaatschappij, wat een collegiaal bestuursorgaan moet zijn, mag ten hoogste uit vijftien leden bestaan. Maximaal twee leden ervan zijn onafhankelijke bestuurders. Private aandeelhouders kunnen gezamenlijk maximaal één bestuurder voordragen. In dit bestuursorgaan moet voldoende expertise aanwezig zijn voor de verschillende activiteiten van de woonmaatschappij, alsook een voldoende diversiteit in competenties en achtergrond.

Over het patrimonium:

De nieuwe woonmaatschappij zal, naast in sommige gemeenten het  lokale bestuur, de enige actor zijn die sociale woningen bouwt, beheert en verhuurt. De woningen en gronden van de sociale huisvestingsmaatschappijen, het Vlaams Woningfonds en de lokale besturen kunnen in de woonmaatschappij geïntegreerd worden via een inbreng of herstructurering (splitsing en fusie). Als dit niet lukt moeten die woningen en gronden verkocht worden aan de woonmaatschappij. Daarbij mag na verrekening van de subsidies de kostprijs niet hoger liggen dan de schattingswaarde en niet hoger dan de niet-afgeschreven netto-boekwaarde. De overdracht van gronden en patrimonium is bedoeld afgerond te zijn tegen 1 januari 2028.

De woonmaatschappij moet ook alle hoofdhuurcontracten tussen SVK’s en particuliere verhuurders overnemen. Het voorontwerp voert hiervoor een decretale bepaling in die eventuele “change of control”-clausules in hoofdhuurcontracten buiten werking stelt. Dit  betekent dat de eigenaar-verhuurder zich niet kan verzetten tegen de overdracht van het huurcontract naar de woonmaatschappij.

Voor de overdracht van de activa van de SVK’s naar de woonmaatschappij voorziet het voorontwerp van decreet dat de SVK-vzw’s in hun geheel overgedragen kunnen worden. Dit heet een overdracht van algemeenheid of bedrijfstak die “om niet” gebeurt: er wordt namelijk niets in ruil gegeven voor de overdracht. Voor de SVK’s onder de vorm van welzijnsverenigingen of OCMW’s wordt nog verder nagegaan hoe deze overdracht het best geregeld kan worden.

Lokale besturen zullen dus wel nog woningen sociaal kunnen verhuren. Gemeenten en OCMW’s zullen echter geen beroep meer kunnen doen op FS3 en SSI-financiering voor projecten die vanaf 1 januari 2023 gegund worden. Dat geldt voor elke projectvorm, dus ook renovatie- of vervangingsbouwprojecten. De woonmaatschappij is wel verplicht om gronden en woningen van gemeenten en OCMW’s over te nemen, maar alleen als het lokale bestuur daar zelf om vraagt en op voorwaarde dat deze gebruikt kunnen worden voor sociale huisvestingsprojecten.

Over de herinvesteringsverplichting:

Het ontwerp van decreet voert een herinvesteringsverplichting van de venale waarde van de sociale huurwoning in voor elke initiatiefnemer wanneer het sociaal woonaanbod niet langer sociaal verhuurd wordt. Momenteel geldt dit enkel voor sociale huisvestingsmaatschappijen, maar nu wordt deze verplichting dus vervangen door een generieke decretale bepaling.

Om te voorzien in een adequate afdwinging van deze verplichting wordt de bevoegdheid die de toezichthouder heeft om gemeenten te sanctioneren, uitgebreid met de mogelijkheid om een administratieve geldboete op te leggen in geval van niet-naleving van de herinvesteringsplicht.

Deze maatregel dient ertoe dat met de vorming van woonmaatschappijen een vermindering van het bestaand sociaal woonaanbod wordt vermeden.

Ondersteuning bij de vorming  van de woonmaatschappij:

De Vlaamse Regering voorziet de mogelijkheid van subsidie om de nadelige financiële gevolgen van de omvorming tot woonmaatschappijen te compenseren. Hoe dit concreet vorm krijgt, moet nog uitgewerkt worden.

Daarnaast is ook voorzien dat de gemeenten en de sociale woonactoren een beroep kunnen doen op een pool van experten/facilitatoren die hen kunnen helpen bij het afbakenen van de werkingsgebieden. Hiervoor is een bedrag van €330.000 gespreid over de volgende 3 jaar, voorzien. Het agentschap Wonen-Vlaanderen staat in voor het opzetten van die pool van externe facilitatoren om gemeentebesturen en huisvestingsambtenaren te begeleiden bij de vorming van de werkingsgebieden.

Er komt ook een draaiboek woonmaatschappijen dat de sociale verhuurkantoren en sociale huisvestingsmaatschappijen moet helpen om zich samen om te vormen tot een woonmaatschappij en waarin alle facetten van deze overgang worden behandeld

Lees meer uitgebreid het voorontwerp van decreet, de bijhorende memorie van toelichting of de nota aan de Vlaamse Regering horend bij het voorontwerp van decreet. Ook in de nota van VMSW leest u meer over deze regelgeving.

Heeft u opmerkingen bij dit voorontwerp van decreet, suggesties over noodzakelijke aanpassingen of over hoe gemeenten hier kunnen mee omgaan? Laat het ons dan zeker weten. De VVSG neemt deze reacties mee naar de verdere besprekingen in de bestuursorganen.

Joris Deleenheer