Auteur:

Gepubliceerd op: 25-02-2021

In het Vlaams parlement wordt volgende week het voorstel van decreet besproken dat een ‘stolp’ moet zetten over de woonreservegebieden. De VVSG vindt die stolp een goed idee. Het draagt bij aan het versterken van de leefbaarheid van de kernen en zorgt voor minder gemotoriseerde verplaatsingen. Op die manier draagt de stolp bij aan het halen van de klimaatdoelstellingen. Wel vinden we dat de stolp nog een stuk ‘harder’ gemaakt moet worden.

Welke gronden in aanmerking komen voor bebouwing is bepaald in bestemmingsplannen zoals het gewestplan. Het gaat dan om gebieden die in de ruimtelijke plannen bestemd zijn als ‘woongebied’ en ‘woonreservegebied’. In de meeste gevallen gaat het in die laatste categorie om ‘woonuitbreidingsgebieden’ die bedoeld zijn als reservegrond voor woningbouw. Op het gewestplan worden deze weergegeven als de rood-wit geblokte gebieden. 

Een deel van die woonreservegebieden zijn ver van de kernen, en dus ruimtelijk slecht, gelegen. Vaak zijn dat autoafhankelijke locaties. Plekken om nieuwe woningen te bouwen zoeken we echter beter op locaties die goed ontsloten zijn met collectief vervoer en een bijdrage leveren aan het versterken van de kernen. We moeten dus in de eerste plaats zoeken naar bouwmogelijkheden in de bestaande kernen. Als we dat op een kwalitatieve wijze doen, houdt dit de kernen leefbaar en blijft meer ruimte beschikbaar voor landbouw en natuur. Het ontwikkelen van een ‘greenfield’ moet steeds meer een uitzondering zijn. Ook de Vlaamse Overheid vindt dat. Zij wil dat de bijkomende ruimte-inname voor harde functies afneemt naar 3ha per dag in 2025 en 0 ha per dag in 2040. Dat is de zogenaamde bouwshift.

De realisatie van de bouwshift moet lukken. Uit berekeningen blijkt immers dat het aanbod binnen de bestaande woongebieden ruimschoots voldoende is om de vraag aan bijkomende wooneenheden op te vangen. De gemeenten zijn dan ook blij dat Vlaanderen een concreet initiatief neemt om de bouwshift mee te realiseren. Het voorstel houdt in dat de woonreservegebieden niet meer bebouwd mogen worden, tenzij de gemeenteraad voorafgaandelijk toestemming geeft. De stolp gaat erover. Woonreservegebieden kunnen in de toekomst wel degelijk ontwikkeld worden voor woningbouw, maar enkel wanneer zij ruimtelijk goed gelegen zijn. De gemeenteraad krijgt een beslissende stem via de afgifte of weigering van een Vrijgavebesluit. Dankzij het vrijgavebesluit wordt het mogelijk om het gebied te ontwikkelen met andere woningen dan groepswoningbouw; en dat volgens de grote inrichtingsprincipes die in het vrijgavebesluit zijn bepaald. Na het Vrijgavebesluit kan de initiatiefnemer een vergunningsaanvraag bij het college indienen.

Sleutelen aan de teksten om de stolp sterker te maken

De VVSG vindt de stolp op een aantal punten echter te zwak. Daarom vrezen we voor extra druk op de ontwikkeling ervan. We pleiten voor o.a. volgende aanpassingen:

  • Er wordt veel gepraat over het vereenvoudigen van de regelgeving. We menen daarom dat het niet nodig is om een nieuw instrument als het Vrijgavebesluit in het leven te roepen. Het Vrijgavebesluit wordt gelanceerd als snelle procedure om tot een beslissing tot vrijgave te komen, maar wij menen daarom dat het niet nodig is om een nieuw instrument als het Vrijgavebesluit in het leven te roepen. Het Vrijgavebesluit wordt gelanceerd als snelle procedure om tot een beslissing tot vrijgave te komen. Wij menen echter dat net de vrijgave van een woonreservegebied een weloverwogen afweging vraagt. De opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan is de gepaste procedure hiervoor. Het bestaand instrumentarium volstaat dus. Of we kunnen bekijken of de procedure van het Vrijgavebesluit van toepassing kan zijn op alle plannen waarvan enkel de inrichtingsvoorschriften wijzigen.
  • Wanneer gewerkt wordt met een Vrijgavebesluit, vragen we in de regelgeving op te nemen dat vrijgave alleen kan als de gemeente over een daadwerkelijk recente ruimtelijke visie beschikt. Een beslissing baseren op een structuurplan dat opgemaakt is in pre-bouwshift-tijden zou niet mogen. Dit zou leiden tot de vrijgave van gebieden die we eigenlijk niet meer willen ontwikkelen. Een aanvraag moet geweigerd kunnen worden indien het gebied goed gelegen is, maar er elders in de gemeente of regio sprake is van een overaanbod.

  • Als een bestaand woonreservegebied al voor 90% is ontwikkeld, mag het gebied zonder toestemming van de gemeenteraad ontwikkeld worden, enkel met eengezinswoningen weliswaar. De VVSG vraagt dat dat deze ‘restgebieden’ maar ontwikkeld mogen worden als er eerst toestemming is van de gemeenteraad. Ook deze kleinere gebieden kunnen waardevol zijn om niet te bebouwen, bijvoorbeeld omdat ze aansluiten op een groter open ruimte gebied of onderdeel zijn van een groenblauw netwerk.

  • Er wordt momenteel een vrijstelling voorzien voor sociale huisvestingsmaatschappijen. Sociale huisvestingsmaatschappijen zijn bij uitstek initiatiefnemers voor de realisatie van groepswoningbouw. Maar hun doelgroep is juist gebaat bij het wonen op kwalitatieve plekken, dicht bij openbaar vervoer en de nodige voorzieningen.

  • Indien de woonreservegebieden voor bebouwing worden vrijgegeven, pleiten we ervoor dat de meerwaarde van deze gronden, via een planbatenheffing deels wordt afgeroomd. De overheid kan die opbrengst dan weer gebruiken om de kwaliteit van de woonomgeving te vergroten.

Bouwshift even noodzakelijk buiten de woonreservegebieden

De gemeenten wijzen erop dat de stolp over de woonreservegebieden een goede stap vooruit is, maar tegelijkertijd maar een deel van de bouwshift is. Het overgrote deel van de nog niet bebouwde bouwgronden situeert zich in woongebied, waarvan een deel slecht gelegen is. Als gemeenten willen voorkomen dat deze slecht gelegen gronden toch worden gebouwd, moeten zij daarvoor een ruimtelijk uitvoeringsplan opmaken.

Gelijktijdig met dit voorstel over de woonreservegebieden wordt in het Vlaams parlement het ontwerp instrumentendecreet behandeld. De VVSG waarschuwde er vorig jaar in een hoorzitting in het Vlaams parlement al voor dat dit decreet de bouwshift net bemoeilijkt. Door de herziening van de berekeningswijze van de planschaderegeling dreigt de factuur voor de initiatiefnemende overheid vele malen hoger uit te vallen. Dan is het fini met de bouwstop.

Xavier Buijs