Auteur:

Gepubliceerd op: 29-03-2021

Binnenkort behandelt het Vlaams parlement het Instrumentendecreet en het decreet woonreservegebieden. De VVSG nam een uitgebreid standpunt in over deze regelgeving. Zeker het voorstel om de planschaderegeling aan te passen doet veel stof opwaaien. Niet enkel bij de lokale besturen, ook bij het middenveld (zie DS. 29 maart 2021). Terecht, want de voorgestelde verandering van de planschaderegeling betekent dat Vlaanderen de bouwshift ernstig bemoeilijkt: die wordt onbetaalbaar voor de lokale besturen. Inmiddels kondigde minister aan in de komende maanden het volgende te doen. 1) een serieuze doorrekening te doen van de financiële impact van de vernieuwde planschaderegeling. Wel roept de minister op dat gemeenten ook echt geld moeten vrijmaken om slecht gelegen bouwgronden te herbestemmen. 2) nagaan of de voorgestelde regeling juridisch kwaliteitsvol is. De VVSG juicht het toe dat er bereidheid is de voorstellen nog eens kritisch te bekijken. De bouwshift zélf wordt gelukkig niet in vraag gesteld. 

De planschade moet door de overheid betaald worden als bouwgrond door de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan plan minder waard wordt. De meerderheidspartijen in het Vlaams parlement willen nu de wijze waarop de schade wordt berekend, veranderen. Volgens schattingen gaat de factuur om de bouwshift te realiseren maal 10, van 3,2 miljoen euro per 100 ha naar 35 miljoen per 100ha.

De VVSG staat achter een billijke vergoeding voor eigenaars van bouwgronden wier gronden worden herbestemd. Ook het Grondwettelijk Hof oordeelde eerder al dat de wijze waarop eigenaars in woongebied worden vergoed als zij niet langer kunnen bouwen, juridisch-technisch in orde is. De keuze om eigenaars een veel ruimere vergoeding te geven, is een uitdrukkelijke beleidskeuze van de Vlaamse regering. Ongetwijfeld zullen de eigenaars hier tevreden mee zijn: de erfenis of aankoop van grond bleek een zeer veilige belegging te zijn. Toch zou niet het belang van de groep van grondeigenaars moeten doorwegen in de beslissing om de planschaderegeling te herzien, wel of die herziening in het algemeen belang is. Volgens ons is de realisatie van de bouwshift prioritair. Nu de planschadevergoeding verhogen betekent dat gemeenten veel minder slecht gelegen bouwgronden zullen herbestemmen. De druk om de open ruimte te ontwikkelen blijft zo bestaan. Lees hier wat de burgemeester van Gavere en Opwijk denken over de ontwerpteksten

Natuurlijk zijn er lichtpuntjes: zo zet Vlaanderen een stolp over onbebouwde bouwgronden die zich volgens het gewestplan in woonreservegebied bevinden. Dit is zo’n 30% van het totaal aantal onbebouwde bouwgronden, die overigens niet allemaal per se slecht gelegen zijn. Ontwikkelen zou enkel mogelijk zijn als die gronden goed gelegen zijn. Opvallend is daarbij wel dat de factuur om de eigenaars schadeloos te stellen naar 2040 wordt geschoven. Formeel omdat het gaat om reservegronden, maar wellicht ook omdat Vlaanderen zélf de nieuwe planschaderegeling vreest, en niet wenst dit op korte termijn te moeten betalen. Bij het opschuiven van deze factuur worden vragen gesteld of dat wel kwaliteitsvolle regelgeving is. 

Behalve voor de woonreservegebieden is er ook en vooral een schrappingsbeleid voor slecht gelegen gronden in woongebied nodig, nog altijd 70% van de niet-bebouwde woongebieden. Daar herbestemmingen doorvoeren is vooral een taak van het lokale bestur. Omwille van de nieuwe planschaderegeling zullen gemeenten dus straks een veel hogere planschadevergoeding dan nu moeten betalen. 

Gelukkig is er ook het instrument van herverkaveling met opmaak van ruimtelijk uitvoeringsplan, waarbij tegelijkertijd gronden en hun planologische bestemming wordt geruild. Een beloftevol instrument, dat echter ook haar beperkingen heeft. Het werkt vooral tussen die locaties waar per saldo bijkomende bouwmogelijkheden nodig zijn. Maar dat is, gelet op het enorme bestaande aanbod aan bouwgronden, nu net meestal niet het geval.

Een ander lichtpuntje is het Open Ruimtefonds dat deze Vlaamse regering in het leven riep. Hierin zit de komende jaren jaarlijks ongeveer 100 miljoen euro. Een mooi bedrag maar dit is slechts een fractie van de meerkosten van de nieuwe planschaderegeling, waarbij de totaalkosten van de realisatie van de bouwshift worden geschat op vele miljarden, hoewel een serieuze doorrekening nooit is gebeurd. Dit fonds staat bovendien niet ter beschikking van alle gemeenten. De centrumsteden, waar evengoed ook een bouwshift moet worden gerealiseerd, komen er niet voor in aanmerking. Het gaat om een niet-geoormerkt bedrag, de gemeenten kunnen het geld besteden naar eigen inzichten, met een voorkeur voor een versterking van de open ruimte. Maar dat is zoveel meer dan enkel het vrijwaren van bebouwing in de open ruimte. Het gaat bijvoorbeeld ook om aanleg van fietspaden, onderhoud van landelijke wegen, ondersteuning van de korteketenlandbouw, of het vergroten van de kwaliteit van de dorpskern. Dat een openruimtefonds bestaat, rechtvaardigt op zich natuurlijk niet dat de planschaderegeling wordt verhoogd. Lees hierover de discussie hierover in het Vlaams parlement naar aanleiding van een parlementaire vraag

Als we van de bouwshift een succes willen maken, is het verhogen van de factuur door een drastische herziening van de planschaderegeling niet het aangewezen initiatief. Sterke stolpen, inzetten op breed gedragen, kwaliteitsvolle ontwikkelingen in de kernen en de mogelijkheid om de andere slecht gelegen bouwgronden gefaseerd of op basis van een billijke vergoeding schadeloos te stellen, zijn dat wél. Alleen zo kunnen we de bouwshift op het terrein realiseren.

Inmiddels verscheen in de pers (DS 30 maart) dat de meerderheidspartijen bepaalde aanpassingen willen om de 'stolp' sterker te maken. De minister kondigde aan een Taskforce samen te stellen om de regelgeving nog eens kritisch tegen het licht te houden. De minister kondigde aan in de komende maanden het volgende te doen: 1) een serieuze doorrekening te doen van de financiële impact van gemeenten. Wel roept de minister op dat gemeenten ook echt geld moeten vrijmaken om slecht gelegen bouwgronden te herbestemmen. 2) nagaan of de voorgestelde regeling juridisch kwaliteitsvol is.  Hiervoor wordt een Taskforce opgericht. De VVSG juicht het toe dat er bereidheid is de voorstellen nog eens kritisch te bekijken. De bouwshift zélf wordt gelukkig niet in vraag gesteld. 

U bent lokaal mandataris of een gemeentelijk personeelslid en hebt een vraag of opmerking over de bouwshift? Neem contact op met Xavier Buijs.

 

Xavier Buijs